«Ставка по ипотеке девять процентов — это преступление… Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет пять процентов, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 миллионов квадратных метров и продать их. Построить можно, но кому мы их продавать будем? Или мы всех загоним в ипотечную кабалу под девять процентов и люди не будут есть?» — неожиданно резко высказался на днях курирующий теперь отрасль строительства жилья вице-премьер Марат Хуснуллин. Нельзя сказать, что мысль новая, — ее можно даже назвать очевидной. Но многие годы в строительной сфере было не принято называть вещи своими именами, в частности говорить о рисках, связанных с ипотекой.

Хуснуллин выделяется на фоне предыдущих строительных начальников. Те были осторожны и приятны в словах, но весьма нерешительны в делах. Новый вице-премьер очень энергичен и имеет успешный опыт реализации крупных проектов и освоения мегабюджетов. Впервые за многие годы отрасль возглавил профессиональный строитель. Но задача нацпроекта — построить 120 миллионов квадратных метров жилья в 2024 году — выглядит почти нереализуемой при нынешней системе организации и финансирования отрасли, особенно с учетом длинного цикла проектов в строительстве. Господину Хуснуллину придется не только резко увеличить эффективность стройкомплекса, но и предложить принципиально новые решения.

Накачать деньгами спрос

Задача, стоящая перед новым вице-премьером, — ни много ни мало полностью развернуть тренд на рынке жилищного строительства: от спада ввода жилья к резкому наращиванию. Пока все складывалось по негативному сценарию. Отрасль скатывается в стагнацию на фоне снижающихся доходов населения. Плюс удар по строительной сфере был нанесен неподготовленной реформой долевого строительства. Количество банкротств застройщиков в прошлом году удвоилось. Цены на новостройки значительно выросли уже на ожиданиях перехода на эскроу-счета, что снизило доступность жилья. Причем в 2021–2022 годах ожидается существенный спад объемов строительства: напуганные реформой девелоперы по минимуму закладывают новые стройки. Какими же инструментами можно переломить эту динамику?

Основная ставка будет сделана на ипотеку — Хуснуллин не зря так резко о ней высказался. Именно ипотека является сегодня главным драйвером продаж новостроек: во многих проектах на такие сделки приходится 70–80% продаж. В начале февраля Центробанк снизил учетную ставку на 0,25% — до 6%. Банки в ответ стали снижать ипотечные ставки: минимальная ставка у ВТБ снизилась на днях до 7,9% годовых. Но особого оптимизма на рынке по этому поводу нет: если в прошлые годы удешевление ипотеки обычно влекло за собой повышение спроса на жилье и рост цен, то сейчас это вряд ли произойдет. Застройщики уверены, что нынешнее удешевление ипотеки лишь смягчит стагнацию — в прошлом году цены уже слишком сильно выросли.

Проблема в том, что даже после нескольких раундов снижения учетной ставки ЦБ и ипотечных ставок ипотека в России остается крайне дорогой. Нын