Застройщиков освободят от уплаты обязательных паев. Как оказалось, они платили за что-то другое, а не за «развитие инфраструктуры»...
Недавно принятый Верховной Радой законопроект №1059 О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно стимулирования инвестиционной деятельности в Украине отечественные реформаторы встретили чуть ли не с овациями. Одно из его принципиальных решений - это отмена для застройщиков с 2021 года обязательного паевого участия (взносов) в местные бюджеты на развитие инфраструктуры населенного пункта, где ведется строительство. Автор законопроекта - депутат Елена Шуляк, которая до своего избрания руководила направлением Строительство в организации Офис эффективного регулирования (BRDO). Ее организация вместе с Национальным Советом реформ уже несколько лет работали над тем, чтобы освободить отечественных застройщиков от так называемого налога на инвестиции. Поскольку за время существования этой нормы, взнос стал не так источником пополнения местных бюджетов, как источником коррупции в строительстве. Разработчики убеждены, что средства на строительство школ, садов и больниц громады могут и должны собирать иным, более прозрачным путем. Также по их замыслу, отмена взноса позволит Украине подняться в рейтинге Doing Business. А повышение всего на 1 позицию в нем позволит привлечь в экономику до $600 млн.
Застройщики очень этого хотели
Законопроект в целом поддержали 272 народных депутата. И как сообщила зампредседателя парламентского комитета по вопросам экономического развития Роксолана Пидласа ( Слуга народа), чтобы дать возможность адаптировать местные бюджеты к новым условиям, между первым и вторым чтением был найден компромисс. А именно: паевые взносы застройщиков, которые должны были направляться на развитие инфраструктуры, отменяются не сразу, а с 2021 года. В следующем году они еще будут фиксированными: 2% стоимости жилых объектов, 4% сметы строительства нежилых зданий и 0% для строительства промышленных объектов. В переходный период уплата паевого участия будет исключительно деньгами. При этом, если на момент начала действия Закона в населенном пункте действует меньший размер паевого участия, установленный органом местного самоуправления, то строители должны платить его.
За этот период должен запуститься новый и прозрачный механизм продажи земли и прав аренды для застройки (речь идет об аукционах. - Авт.). Именно эти поступления и должны стать основным источником поступлений в местные бюджеты для развития инфраструктуры. Параллельно, необходимо также создать механизмы обеспечения сбора налога на недвижимость, – заявила нардеп Инна Совсун.
А куда (кому, на что) шли эти деньги?
По мнению авторов и сторонников законопроекта, механизм паевого взноса устарел и коррупционен. Деньги, которые теоретически должны идти на развитие инфраструктуры, оседают преимущественно в карманах местных чиновников, поскольку те имеют право определять уровень такого участия в каждом конкретном случае. Кроме того, такой взнос препятствует привлечению дополнительных инвестиций. Особенно, когда речь идет о возведении крупных коммерческих нежилых объектов: 10% -й сбор значительно увеличивает срок окупаемости проекта. По данным исследования Минрегиона, на самом деле средства от долевого участия или не тратятся на инфраструктуру, или их целевое направление невозможно отследить. А по суммам поступления в бюджет города, он составляет до 1% общих поступлений.
Паевое участие было придумано, чтобы строить коммуникации, школы или садики, но в результате этим никто, по сути, не занимается: не подводит к стройплощадкам воду, газ, канализацию. По нашим данным, на строительство социальной инфраструктуры в стране было потрачено всего около 1% из этих средств. Это говорит о том, что налог не работает, - рассказал UBR заместитель председателя Минрегиона Лев Парцхаладзе, поддержавший отмену паевого взноса.
Например, в бюджет Киева в 2018 году поступило 543 млн гривень от 270 застройщиков и заказчиков проектов по строительству и реконструкции объектов на территории столицы. По статистике Минрегиона - это стоимость 4-5 школ. Между тем, к началу 2019 года, по информации депутата Киевсовета Александра Пабата (фракция Солидарность), застройщики Киева задолжали столичной власти почти 750 млн гривень неуплаченных паевых взносов. Общее число должников составляет 146 субъектов хозяйствования.
Всего же за 2018 год от паевого участия застройщиков в развитии инфраструктурных и социальных проектов органы местного самоуправления Украины суммарно получили 1,6 млрд грн. Капля в море...
И хотя местные чиновники, особенно мэры, в основном выступали против отмены паевого взноса, аргументируя это отсутствием других источников финансирования проектов социальной направленности, в Минрегионстрое считают, что их вполне достаточно. Сегодня местная власть имеет соответствующие полномочия, чтобы контролировать соблюдение пропорций между строительством жилья и важной социальной инфраструктуры в населенных пунктах. Поэтому она обязана прилагать все усилия, чтобы застройщики строили школы и детсады. Ведь именно местная власть выдает им градостроительные условия и ограничения. в первую очередь, именно она должна контролировать, чтобы в том или ином городе строились детские сады и школы параллельно с жилой застройкой. И она не должна позволять строить жилье, если нет обеспеченности социнфраструктурой. Кстати, после реформы децентрализации местные бюджеты выросли почти в 6 раз – с 50 млрд грн до 300 млрд грн., – заверил Парцхаладзе.
Главный вопрос – изменятся ли цены на жилье?
Так или иначе паевой взнос добавляет квадратным метрам лишней стоимости. Поэтому первый вопрос, который возникает, снизит ли его отмена цены на недвижимость? Девелоперы предполагают, что теоретически - да, цены на квадратные метры в новых проектах могут снизиться. В зависимости от региона речь может идти о 0,1-4%. Но большинство аналитиков считают, что вряд ли стоит на это рассчитывать, потому что цены диктует рынок. Ни один предприниматель не будет продавать дешевле, если и так покупают.
В целом, по мнению соучредителя и управляющего партнера «Украинского клуба недвижимости» (URE Club) Ольги Соловей, сегодня в стоимость 1 кв. м заложено от $30 до $50 косвенных коррупционных издержек. И вопрос отмены паевого взноса - это локальная, но пока не системная победа. Мол, остаются еще вопросы прозрачного выделения земли под строительство, получение разрешений на строительство и процесса ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому законодателям еще предстоит поработать.
Вперед, к лучшему Doing Business!
Отказ от инструмента паевого взноса обусловлен не только антикоррупционной целесообразностью, но и стремлением Украины повысить позицию в рейтинге легкости ведения бизнеса Doing Business: нынешняя власть уже озвучила цель - попасть в топ-30 стран в рейтинге, а законопроект №1059 призван этому помочь.
Аналоги украинского паевого взноса крайне редки в мировой практике, а если и случаются, то применяются в существенно более низких размерах и не имеют отношения к строительным работам, выполняемых на земельных участках частной собственности. По данным рейтинга Doing Business 2017, существование в Украине паевого взноса увеличивает расходы на административные процедуры, связанные со строительством промышленного объекта, в среднем до 15,2%, - объясняет Андрей Ерашов, председатель Комитета по развитию предпринимательства Союза украинских предпринимателей.
По данным рейтинга Doing Business - 2019 (рейтинг определяется на год вперед - Авт.), по направлению Получение разрешений в строительстве, Украина занимает 30 позицию среди 190 стран. Ни одна из 190 стран, участвующих в рейтинге, не имеет такого обязательного платежа для застройщиков. Органы местного самоуправления в мире, наоборот, стремятся сократить административные платежи с целью повышения конкуренции на рынке строительства, снижения себестоимости строительства и привлечения инвестиций в сферу недвижимости. Поэтому, отмена де-факто коррупционного налога, поможет решить сразу несколько важных задач: борьба с коррупцией, снижение нагрузки на участников строительного рынка, стимулирование к привлечению новых инвестиций в строительство; толчок для развития экономики и улучшение позиций Украины в рейтинге Doing Business. Отмена паевого взноса будет способствовать повышению позиции Украины по компоненту Получение разрешений в строительстве до 14 позиции, - предполагает Андрей Ерашов.
Марина Нечипоренко, Киев