В середине апреля губернатор Свердловской области Александр Мишарин подписал соглашение с Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства. По словам президента агентства Елены Николаевой, суть документа — в координации усилий всех структур, задействованных в процессе строительства (властей разных уровней, госмонополий, застройщиков). Задача — помочь реализации проекта развития малоэтажного жилья. По нему уже к концу года должен быть построен первый поселок (600 млн рублей на финансирование программы обещал Федеральный фонд содействия реформированию ЖКХ, если заявка придет до 1 мая, еще порядка 200 миллионов — средства свердловского бюджета). По словам Мишарина, стоимость квадратного метра в поселках, реализуемых в рамках проекта, не должна превышать 20 тыс. рублей. Реальна ли эта цифра?
Многоэтажный пессимизм
Развитие малоэтажки (под ней мы подразумеваем таунхаусы, коттеджи, блокированные дома на несколько квартир) — мера, по большому счету, вынужденная. Застройщики высоток в 2009 году просели достаточно сильно. По данным Росстата, по итогам 2009 года УрФО стал аутсайдером по показателям ввода жилья (5,3 млн кв. метров). Ему уступает только Дальний Восток. В Урало-Западносибирском регионе неплохо чувствовала себя лишь Башкирия, которая закончила 2009 год ровно с теми же показателями, что и предыдущий. Лидером падения стала Челябинская область: снижение объемов ввода почти 30%.
О тяжести положения строителей многоэтажек можно судить по показателям объема работ, выполненных в категории «Строительство» (они не учитывают индивидуальное жилье). Минимальное падение составило 14% (Пермский край), максимум — 40% (Челябинская область). Причина очевидна — спрос на квартиры из-за остановки ипотеки и ухудшения платежеспособности населения в 2009 году резко упал. По словам генерального директора Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ Константина Цицина, 2010 год будет еще хуже: «В среднем по стране количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов в 2009-м по сравнению с 2008-м сократилось на 25%. Весь тот задел, который у нас был (дома, строительство которых началось в 2007 — 2008 годах. — Ред.), мы уже “съели”. В 2010-м его нет, темпы ввода еще упадут».
При этом проблема спроса остается.
В многоэтажке по многим причинам (обязательная покупка земли на аукционах, подведение коммуникаций, высокие кредитные ставки, а главное — дорогие технологии строительства) снизить цены на квартиры вряд ли удастся. Так, в Свердловской области среднюю цену кв. метра любыми усилиями не сбить ниже 40 — 43 тыс. рублей. А это означает, что доступной она не станет еще очень долго (средняя зарплата в области составляет 17,5 тыс. рублей. Сравните: в Европе при ставках на ипотеку 2,5 — 4% нормальным считается, когда месячный доход человека равен стоимости 1 кв. метра).
Соединить всех
В малоэтажке же снизить цену можно. Для этого необходимо системное сотрудничество четырех акторов — властей, госмонополий, банков (вместе с АИЖК) и застройщиков. Генеральный директор компании «ЭкоДолье» (Москва, реализует проекты в Уфе и Оренбурге) Константин Филиппишин: «Если инвестор берет на себя все затраты по возведению малоэтажного жилья, то квадратный метр в таких коттеджах станет просто золотым. А частно-государственное партнерство позволяет в разы снизить стоимость загородного дома и сделать его доступным для всех категорий населения». Идеальную картинку такого взаимодействия можно нарисовать уже сейчас.
Первая задача властей — предоставление земельных участков по минимальной цене или вовсе бесплатно (это выполнимо при внесении изменений в федеральное или региональное законодательство). По словам зампреда комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана (он же — координатор проекта «Единой России» по развитию малоэтажки), если площадки раздавать на аукционах, то доступного жилья не добиться, потому что их цена может вырасти в пять раз.
Земли должны предоставляться в пределах населенных пунктов. Генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев:
— Большинство девелоперов малоэтажного строительства пытались построить поселки в «чистом поле». Это ошибка. Малоэтажка — один из сегментов недвижимости, поэтому возводиться она должна в пределах населенного пункта, со всеми его плюсами и минусами (общественный транспорт, сети, дороги, социальная инфраструктура). Строить с нуля затратно и по деньгам, и по времени.
Это подтверждают и другие представители бизнеса. Президент центра недвижимости «МАН» Николай Савин: «Размышляя о перспективе развития малоэтажки, я для себя вывел формулу пяти “нет”: нет дороги, инфраструктуры, социальных объектов, инвестиций и кредитов, достойного предложения (по деньгам и условиям). Ведь стоит отъехать от города на 30 км — ни больниц, ни детских садов, ни канализации. И как в таких условиях делать коттеджные поселки? Если кто-то из застройщиков снимет два-три “нет”, ему можно ставить памятник».
Специалисты компании Marshal Estate подсчитали, что себестоимость проекта современного коттеджного поселка с нуля составит порядка 50 млн долларов, минимальные временные затраты — два года (сюда входит покупка земли, юридическая экспертиза, межевание территории, оформление в собственность, разработка генплана и проектирование с учетом соблюдения всех техусловий, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджей, создание инфраструктуры). Для получения согласований, разрешений, заключений и регистраций девелоперу необходимо пройти 23 организации.
Вторая зона ответственности государства — коммунальная и дорожная инфраструктура. Муниципалитет должен строить ее на свои средства или на деньги, привлеченные из федерального бюджета (Фонд реформирования ЖКХ, Инвестфонд).
Третья задача государства — избавить застройщика (не важно, бизнес это или частное лицо) от маргинальных издержек в виде платы за согласования и временных затрат на них. По словам Елены Николаевой, подчас они составляют 50% всей стоимости строительства и достигают нескольких лет.
Четвертая задача — привлечение иностранных производственных компаний и вложения в отечественные НИОКР. Александр Коган: «Запад не придет к нам и не предложит технологии, которые позволят строить очень дешево из отечественных материалов. Он может продать их нам втридорога. Например, в Канаде изготовление комплекта дома на собственном оборудовании стоит 7,5 тыс. рублей за кв. метр. У нас же подобная технология не получается меньше 11 тыс. рублей за квадрат».
Деятельность госмонополий следует согласовывать с планом развития малоэтажки. Проекты газификации, электрификации, водоснабжения должны развиваться в тех районах, где предполагается строительство поселков. Создание инфраструктуры — за счет инвестиционной составляющей.
Главная задача АИЖК — предоставление банкам целевых кредитов под низкий процент на финансирование малоэтажного строительства. Маржа кредитных учреждений при этом должна быть ограничена.
Бизнесу необходимо одно — применять в строительстве современные быстровозводимые конструкции. Стоимость коробки из ячеистых бетонов или полистиролбетонных блоков в два-три раза дешевле, чем из монолита или кирпича.
В идеале стоимость дома в пересчете на квадрат может быть следующей: коробка — максимум 10 тыс. рублей; крыша, окна, фундамент, отделка — 2 — 5 тыс. рублей; коммуникации до дома — 2 — 3 тыс. рублей.
Полупозитив
Пока Урал далек от идеальной картинки. Домов по 20 тыс. рублей за квадрат нет, многие муниципалитеты до сих пор не разработали генпланы развития территорий (а без них невозможно какое-либо строительство). Коммуникации и земля отдаются на откуп инвесторам. Поэтому, например, в Челябинской и Свердловской областях заморожено строительство 60 — 70% поселков.
Удачным опытом может похвастаться, пожалуй, только Башкирия (реализация подобного проекта начинается в Оренбурге). По программе «Свой дом» (ориентирована на бюджетников и молодые семьи) в республике за счет бюджетов разных уровней проводится вся инфраструктура. Власти внесли изменения в региональное законодательства, чтобы земля выделялась бесплатно (при одном условии — заказ на строительство малоэтажного дома башкирскому подрядчику). Кроме того, например, в Мелеузе построен завод OSB-плит (вклад правительства Башкирии — 30%), в скором времени открывается завод австрийской компании Lasselberger по производству легко возводимых малоэтажных жилых домов мощностью до 1 млн кв. метров в год. В итоге стоимость строительства составляет порядка 10 — 14 тыс. рублей за квадрат. В республике работает льготная программа кредитования.
В остальных регионах успехи точечные или их нет вообще. Например, в Свердловской области есть информация только об одном подобном проекте — маленький поселок «Новый Исток». Жилье без земли продается за 15 тыс. рублей за кв. метр. Дом в 54 квадрата и 9 соток земли — 1 млн рублей. Но это самостоятельный проект. Государство здесь не участвовало.
Причина неудач — многолетнее игнорирование темы малоэтажного строительства. Башкирия или Белгородская область (там 80% от ввода — малоэтажка) сделали ставку на этот рынок еще в начале 2000-х (например, белгородские власти в 2003-м
передали все свободные земли в госфонд, тем самым обойдя закон 2005 года об аукционах, и начали раздавать земли по тысяче рублей за сотку). В других регионах подобная работа не проводилась. На волне роста рынка недвижимости заниматься малоэтажкой никто не хотел. Елена Николаева замечает: «Мы встречались с губернаторами два года назад, но большинство из них никаких оргвыводов не сделали».
Потенциал для развития подобных проектов однозначно есть. Во-первых, бизнес к сотрудничеству готов. Валерий Ананьев: «У нас есть один проект в Свердловской области — “Александровские пруды”. Мы надеемся начать его строительство в ближайшее время и установить цену кв. метра в 20 тыс. рублей, если нам профинансируют проведение коммуникаций».
Во-вторых, производства быстровозводимых конструкций существуют: в Свердловской области их больше десятка (в основном ячеистые бетоны), в Челябинской — не меньше (бетоны, клееный брус, деревянные каркасы).
В-третьих, АИЖК, по словам исполнительного директора Андрея Шелкового, уже разработало программу кредитования банков. ВЭБ выдает кредит агентству под 9,5%, агентство банкам под 10,5 — 11%, банки застройщикам под 13,5% — 16% (маржа ограничена). Покупатель берет ипотеку в этих же кредитных учреждениях, после закладные выкупает АИЖК (для граждан 9,5 — 10%).
В-четвертых, в Госдуме подготовлен законопроект по бесплатному выделению земель для отдельных категорий граждан (аналогичные законы принимаются и в регионах). В Фонде реформирования ЖКХ и в Инвестфонде под малоэтажку заложены средства. Башкирия, например, их получает миллиардами.
Но все это даст плоды только при активном взаимодействии субъектов, задействованных в стройке. Если на новом витке роста рынка недвижимости государство (а главное — застройщики) вновь охладеют к этому сегменту, то доступной малоэтажки на Урале так и не возникнет.
В подготовке материала принимал участие Алексей Белоусов
Стоимость предпроектной подготовки малоэтажной стройки с нуля
1. Инженерно-геологические изыскания: в среднем 800 — 1000 долларов за один шурф с подготовкой отчетов.
2. технико-экономическое обоснование по инженерным сетям (ТЭО): ориентировочно 10% от стоимости проектирования соответствующих инженерных разделов, в среднем от 3 до 15 тыс. долларов в зависимости от условий техзадания и размера участка.
3. Разработка концепции генплана:
а) предварительная концепция для внутреннего пользования: 1,6 — 2 тыс. долларов (или по 1200 — 1400 за каждые 20 га при крупных объемах);
б) полный архитектурный альбом графических материалов: 10 — 15 тыс. долларов;
в) покупка необходимых электрических мощностей в среднем 200 — 500 долларов за кВт (в некоторых районах стоимость 1 кВт может доходить до 1 — 1,5 тыс. долларов с учетом административного ресурса) в зависимости от испрашиваемого количества;
г) проект планировки (застройки поселка): ориентировочно 100 — 150 тыс. долларов.
4. Межевание территории: в среднем 300 — 400 долларов за участок.
5. Проектирование инженерных сетей и коммуникаций: ориентировочно 10% от стоимости строительства сетей и коммуникаций.
6. Проект внутриплощадочных автодорог: в среднем от 50 до 100 тыс. долларов.
7. Спецразделы проектирования: в среднем от 100 до 300 тыс. долларов.
8. Согласования (все стадии и этапы до сдачи объекта в эксплуатацию, включая официальные платежи и административный ресурс): от 100 до 300 тыс. долларов.
По данным компании Marshal Estate