Элитная недвижимость, конечно, столкнулась с падением продаж и объёмов строительства, как и другие сегменты жилого строительства. Однако цены на неё в процентном отношении снизились незначительно. Похоже, застройщики могут позволить себе ждать и совершенно уверены, что спрос лишь отложен, но не исчез. Кроме того, большинство опрошенных экспертов считают, что рынок элитной недвижимости далёк от насыщения и будет динамично развиваться. А поскольку он ориентирован на самую обеспеченную группу населения, то менее всего подвержен конъюнктурным перепадам.
Богатые любят море
На Юге элитное жилое строительство явно тянется к морю. Если в Волгограде, Ставрополе и Кавминводах, согласно исследованиям компании MACON Realty Group, этот сегмент не представлен вообще, то в Ростове-на-Дону его уже 0,9%, в Краснодаре — 2%, в Анапе и в Геленджике — порядка 12–15%, в Сочи — 27%. Лидерство Сочи объясняется легко. «Сегмент элитной недвижимости в Сочи имеет наибольший потенциал роста, — говорит Сергей Усачёв, первый вице-президент ГК “Сунжа”, самого крупного застройщика в элитном сегменте Сочи. — Мы даже не ведём мониторинг рынков недвижимости других городов Черноморского побережья, поскольку, при всём уважении к ним, не рассматриваем их в качестве конкурентов. Сочи — безусловный лидер по качеству и уровню элитного отдыха на всём российском Черноморском побережье, в ближайшие годы это будет чувствоваться всё сильнее. Сюда стекается очень много бизнеса, поэтому логично предположить, что бизнесмены и руководители предприятий станут покупать здесь квартиры. По сравнению с Москвой и многими другими городами спрос на сочинскую недвижимость достаточно стабилен. Эту точку зрения подтверждает и мировой опыт, свидетельствующий, что при любых финансовых кризисах наибольшую стабильность цен демонстрировала курортная недвижимость “первой линии”».
Несмотря на скептическое отношение г-на Усачёва к другим черноморским городам, последние привлекают весьма крупных застройщиков с амбициозными проектами в элитном сегменте. Так, в Геленджике в общем объёме возводимого в 2009 году жилья элитный сегмент составил 63% благодаря запуску сразу трёх проектов: ЖК «Солнце» (компания «Стивилон»), ЖК «Жемчужина» (компания «Инсигма групп») и ЖК «Сады Морей» (компания «Отель Девелопмент»).
Такое внимание крупных застройщиков к южным берегам вызвано спецификой структуры спроса на курортах. Его основу составляют не местные жители, платёжеспособность которых весьма низка, а мигранты и покупатели, преследующие инвестиционные цели. Так, в Геленджике и Анапе, согласно исследованиям «Компании ВИЛЛАН» (Краснодар), порядка 70% покупателей жилья на первичном рынке составляют иногородние: 50% — из Москвы и Московской области, 20% — жители северных регионов страны; ещё около 20% приходится на жителей Краснодара, и лишь 10% — на местных жителей. В Сочи, согласно данным компании ERA, это соотношение ещё более смещено в пользу «северян». При этом в городах-курортах самый большой процент инвестиционных сделок — до 35% от общего объёма покупок. Впрочем, осенью 2008 года, когда в Россию пришёл финансовый кризис, сделки со спекулятивными целями практически перестали совершаться. Меньше всех инвестиционный спрос пострадал в Сочи: тут сказался олимпийский эффект, вселяющий уверенность в дальнейшем росте цен.
Покупателей ждать не приходится
Несмотря на падение спроса, цены на элитную недвижимость снизились существенно меньше, чем в других сегментах — в среднем на 2,3% во всех городах, где этот сегмент представлен, а в некоторых — в Анапе, Сочи, Краснодаре — остались на прежнем уровне. В Геленджике же средняя цена «элитки» повысилась с начала года на 37%, так как начались продажи в самом дорогостоящем комплексе «Семь морей».
Сами застройщики, похоже, могут себе позволить «подождать» своих клиентов. «Действительно, спрос на элитное жильё устойчивее и стабильнее, чем в других сегментах, — комментирует Дмитрий Шиманов, генеральный директор Исследовательской компании MAR Consult. — Оно более ликвидно, застройщики в этом сегменте, безусловно, обладают большей финансовой устойчивостью изначально, так как проекты капиталоёмкие и не терпят ограниченности в средствах. И в принципе застройщик может подождать, но не всегда. Некоторым застройщикам необходимо выплачивать кредит».
В таких случаях, отмечают эксперты во всех городах, девелоперы предпочитают не декларировать снижение цен, а рассматривать предоставление дисконта в размере от 10% и более, различные виды бонусов (машиноместо, отделка), увеличение срока рассрочки могут снизить или совсем снять проценты на неё — всё это, как правило, в индивидуальном порядке или в рамках временной акции. Кроме того, как отмечают эксперты, с этой осени, когда стало наблюдаться оживление финансового сектора, именно такие застройщики, особенно если они имеют солидный портфель осуществлённых проектов, смогли добиться отсрочки или реструктуризации кредитов, или перекредитоваться в других банках.
Но прежде всего в основе устойчивости элитного сегмента и уверенности в его перспективности лежат неудовлетворённый спрос на жильё этого класса и совершенно недостаточные объёмы возводимых объектов, приводящие к дефициту. Так, в Краснодаре дефицит элитного жилья, по оценкам MACON Realty Group, составляет 100%. Даже самый насыщенный Сочи способен вместить гораздо больше элитного жилья. По данным компании ERA, ожидалось, что в течение 2008–2012 года на рынок Сочи выйдет порядка 2 100–3 000 единиц элитной жилой недвижимости. Кризис, безусловно, повлиял на этот прогноз, но не столько в плане уменьшения объёмов, сколько в плане переноса сроков строительства.
«В Сочи сейчас семь элитных новостроек, что для 400 тысяч человек населения пока вполне достаточно, — не согласен с этим мнением Дмитрий Шиманов. — Хотя такие ЖК, как “Миллениум Тауэр”, “Королевский парк”, уже давно сданы в эксплуатацию и квартиры в них сейчас продаются достаточно неплохо. Но для Ростова и Краснодара доля элитного жилья в общем объёме первичного рынка в 0,9 и 2 процента соответственно — явно недостаточная».
Кому и хижина — дворец
Самый главный парадокс сегмента элитного жилья заключается в том, что даже в городах, где аналитики относят к этому сегменту всего один-два объекта, объявления риэлторов о продаже элитных квартир встречаются уже не первый год. Эксперты не склонны объяснять это невежеством или злым умыслом риэлторов, размахивающих термином как приманкой для покупателя. «Если риэлтор хочет иметь имя и хорошую репутацию, — говорит Дмитрий Шиманов, — то он вынужден быть честным со своим клиентом. Как известно, элитное жильё покупают через те компании, которые рекомендуют друзья. Поэтому риэлторы, занимающиеся непосредственно “элиткой”, чаще всего соблюдают все необходимые требования; в противном случае у них не будет покупателей, потому что искушённого, опытного и богатого клиента очень сложно обмануть. Разноголосица объясняется лишь тем, что, к сожалению, на рынке нет чётких критериев или классификаций элитного жилья».
Единства в этом вопросе нет даже среди ведущих аналитиков. Так, MACON Realty Group и MAR Consult уверенно относят к элитному сегменту в Ростове-на-Дону проект «Усадьба» компании ЗАО «Дон-Строй». А Евгений Сосницкий, генеральный директор ростовского АН «Титул», уверяет, что первый и единственный объект элитного класса в донской столице — жилой комплекс «Три сквера». Реализацию проекта (30 элитных жилых домов общей площадью 280 тысяч кв. м и 12 зданий и сооружений социальной инфраструктуры) в этом году начал «РостовДондевелопмент». Тем не менее, г-н Сосницкий признаёт, что в отсутствие «чистой элитки» рынок Ростова располагает жильём весьма высокого уровня, вплотную приближающегося к высшему классу. В качестве примера он называет объекты концерна «Покровский», последние объекты ростовской компании «Кристина», ту же «Усадьбу» и ЖК «Дом на Никольской» компании «Ростовгорстрой».
Сами же добросовестные застройщики нередко вообще избегают позиционирования своих объектов в элитном сегменте. Так, Валерий Левченко, учредитель и гендиректор компании «Кристина», чьи объекты ростовские риэлторы и аналитики из года в год числят по разряду самого высококлассного и престижного жилья в городе, категорически не использует сам и запрещает своим сотрудникам даже упоминать термин «элитное» жильё; максимум — «премиальное», и то далеко не для всех своих объектов.
Алексей Соболев, гендиректор ООО «Плеяда», строящего в партнёрстве с Московским Индустриальным Банком один из самых красивых и инфраструктурно оснащённых жилых комплексов в Ростове-на-Дону «Красный город-Сад», также отрицает приверженность компании к элитному сегменту. «У нас даже расчётная докризисная цена составляла 65–70 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как так называемое элитное жильё продавалось тогда по цене больше 100 тысяч за квадратный метр, — рассказывает г-н Соболев. — Хотя в самом строительстве мы использовали материалы, технологии и оборудование, применяемые в элитном строительстве. Но требования к элитному жилью внешними красотами не ограничиваются».
Сергей Усачёв считает, что многие не очень щепетильные застройщики слишком легко пользуются понятием «элитное» жильё. «В Сочи достаточно много объектов, которые позиционируются как элитные, однако таковыми не являются, — поясняет г-н Усачёв. — К примеру, есть здания, которые позиционируются как категория de luxe и при этом располагаются в 100–150 метрах от железной дороги. Это размывает стандарты элитного жилья в представлении покупателей и вызывает у них недоверие к самому термину».
«Элитный дом должен быть построен только из лучших материалов — никаких панелей или пеноблоков; и, конечно же, обязательно соответствующее соседство, — говорит Дмитрий Шиманов. — Строители часто хотят сэкономить и строят дом в престижном месте из “непрестижного” материала и могут выдать его за класс de luxe, но все перечисленные критерии должны соблюдаться безоговорочно. Увы, сейчас покупателям стоит ориентироваться только на цену, так как кризис расставил всё по местам. Сегодня цены на бизнес-класс, например, более адекватны, нежели до кризиса, так что спутать его с классом de luxe сложно. Риск, правда, всё равно остаётся, так как существующие критерии весьма размыты».