Как правило, решение жилищного вопроса в том или ином городе связано с двумя моментами: наличием в местных бюджетах средств и умением городской администрации привлекать финансы и управлять ими. Однако даже активная позиция местной власти не всегда позволяет запустить эффективный механизм сбалансированного развития территорий. Так, в последнее время стало дурной закономерностью, что новое жилье сдается не только без отделки, но и без сопутствующей инфраструктуры: детсадов, школ, дорог. Более того, зачастую новостройки не подключены к инженерным сетям, обеспечиваются электроэнергией по временным схемам. Эта проблема характерна как для строительства муниципального, так и коммерческого жилья. По сравнению с началом 1990-х объемы ввода жилья выросли примерно на 40%, тогда как объектов теплоснабжения, школ, детсадов вводится в три-четыре раза меньше, чем раньше (см. график 1). По закону создание инфраструктуры — обязанность муниципалитетов. Однако местные власти заявляют, что у них нет средств на развитие, и пытаются обременять инфраструктурными затратами бизнес. Но и ресурсные возможности бизнеса ограничены экономическими параметрами девелоперских проектов, не каждый из которых выдержит нагрузку в виде затрат на строительство школ, детсадов и проч. Масштабы инфраструктурного дефицита таковы, что дыр всегда будет больше, чем бюджетных средств. Поэтому нужны финансовые схемы, которые позволят раздвинуть узкие бюджетные рамки и использовать казну как рычаг для привлечения частного капитала в инфраструктурное развитие. Одним из инструментов финансирования инфраструктурных программ развития и строительства жилья могли бы стать муниципальные облигации. Однако нынешняя конструкция межбюджетных отношений, несовершенство законодательства, низкое качество муниципального управления при отсутствии заинтересованного в изменениях заказчика ограничивают возможности применения подобного механизма в нашей стране.

Бумажная опора

Что такое муниципальные облигации и как они работают? В большинстве западноевропейских стран и США строительство социального жилья и инфраструктуры — прерогатива местных и региональных властей. Именно они определяют вектор развития территорий, ориентируясь на потребности местного населения через такие инструменты, как опросы, референдумы, выборы. Один из базовых источников финансирования проектов жилищного и инфраструктурного строительства (наряду с прямыми бюджетными инвестициями, федеральными и субфедеральными субвенциями, кредитами) — муниципальные облигационные займы. Они используются для привлечения средств на реализацию проектов реконструкции и развития социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, строительство арендного жилья. С помощью облигаций также финансируется редевелопмент депрессивных районов.

В зависимости от источника средств для погашения различают два вида муниципальных облигаций: общие и проектные. Общие облигации, на долю которых приходится 20–30% выпусков, погашаются из общих налоговых доходов муниципалитета. С пом