Cтоимость коммерческих объектов, сдающихся в аренду, упала в Алматы за время кризиса (с августа 2007 по октябрь 2008 года) в полтора раза – по данным аналитической службы Инвестиционно-финансового дома RESMI, с 5 тыс. долларов за кв. метр до 2 тыс. долларов. Самое время покупать подешевевшие площади! Но денег у инвесторов сейчас нет.
Финансовой альтернативой резко сократившемуся рынку банковских кредитов могут стать длинные инвестиции, привлекаемые при помощи акционерных рентных фондов недвижимости (REIT), широко распространенных за рубежом. Эти организации привлекают инвесторов за счет выпуска акций, вкладываются в коммерческую недвижимость и формируют доход за счет арендных платежей. Владельцы акций становятся совладельцем купленной недвижимости и получают прибыль в виде дивидендов.
Пока что в Казахстане работает лишь один игрок – Акционерный инвестиционный фонд недвижимости (АИФН) «Великая стена», входящий в группу компаний RESMI. Отсутствие других игроков объясняется нежеланием владельцев бизнес-объектов делиться собственностью, а также отсутствием инвесторских средств. По неофициальной информации, две крупнейшие банковские структуры находились на стадии формирования собственных REIT’ов, но двери ликвидности закрылись, и проекты были остановлены.
Чем хуже – тем быстрее
Мировой опыт показывает, что перспективы рентных фондов недвижимости хороши даже на нестабильных рынках. Если деловая активность падает и бизнесмены начинают съезжать с арендуемых площадей, эти падения все же более сглаженные, чем в секторе продаж и аренды жилья. Поэтому западные страны активно используют REIT’ы, чтобы помочь рынку недвижимости пережить период спада. Например, правительства Испании и Германии создали такие структуры для поддержки местных компаний, оказавшихся в ситуации нехватки кредитных ресурсов из-за снизившихся цен на недвижимость и удешевления залоговой базы.
Казахстан также может использовать рентные фонды для улучшения ситуации на стагнирующем рынке коммерческой недвижимости и насытить его ликвидностью.
«В текущей ситуации роль REIT’ов заключается в том, чтобы обеспечить доступ денежных ресурсов институциональных инвесторов к привлекательным рентным активам рынка коммерческой недвижимости, – отмечает член совета директоров АО «АИФН “Великая стена”» Арман Сейсебаев. – В мировой практике основными инвесторами REIT’ов являются институциональные инвесторы в лице пенсионных и паевых инвестиционных фондов. Появление REIT’ов в Казахстане позволит сделать рынок недвижимости прозрачным, даст возможность населению наравне с институциональными инвесторами инвестировать в коммерческую недвижимость».
В США, например, средняя доходность прямых инвестиций составляла 8–12%, тогда как вложения в REIT’ы приносили в среднем от 15 до 20% годовых. Согласно последнему исследованию рейтингового агентства Standard&Poor’s в третьем квартале 2008 года REIT’ы превзошли рынок акций различных секторов. В тех же Соединенных Штатах, несмотря на ипотечный кризис, REIT’ы показали положительную пятипроцентную доходность по сравнению с индексом акций S&P500, который упал на 13,08% за этот период.
Несмотря на то что в стране сложилась благоприятная ситуация для приобретения объектов недвижимости ввиду снижения их стоимости, эмитенты пока не торопятся в массовом порядке формировать REIT’ы, рынок казахстанской недвижимости достаточно инертен.
«Неразвитость REIT’ов объясняется тем, что в Казахстане пока не сложился широкий круг компаний, которые могли бы профессионально управлять коммерческой недвижимостью и обеспечивать стабильный доход владельцам акций фондов недвижимости, – продолжает тему председатель совета директоров ОАО “Халык Банк Кыргызстан” Жанат Курманов. – Международный опыт показывает, когда созревает достаточная группа управляющих компаний, владеющих большими объемами коммерческой недвижимости, они становятся заинтересованными в дополнительном привлечении денег для развития бизнеса посредством создания REIT’ов и привлечения средств институциональных инвесторов. Со временем в Казахстане тоже будет выстраиваться рынок акций REIT’ов. Необходимости искусственно стимулировать развитие REIT’ов в данный момент нет. Поддержка и расширение допуска институциональных инвесторов на рынок REIT’ов потребуется тогда, когда произойдет стабилизация цен на рынке недвижимости и появится конкурентная масса профессиональных управляющих».
По мнению директора департамента управления активами компании «Тройка Диалог Казахстан» Евгения Попова, для того, чтобы владельцы бизнес- и торговых центров создавали фонды, им нужно поменять подход к управлению активами. «Можно и дальше осуществлять лишь оперативное управление. Однако существенное развитие невозможно без заемных средств. Есть два пути: взять кредит в банке, хотя на сегодняшний день эта возможность ограничена, и второй – с помощью REIT’а привлечь частные инвестиции», – считает эксперт.
Изменить ситуацию к лучшему может ужесточение общеэкономической ситуации. Ухудшение деловой активности (в октябре 2008 года, по данным Агентства по статистике, индекс предпринимательской уверенности, отражающий этот показатель, снизился на 5% по сравнению с сентябрем) сократит поступление арендных платежей – по данным ИФД RESMI, с августа 2007 года по настоящее время в Алматы ставки снизились с 60 долларов за кв. метр до 45 долларов (недвижимость категории В).
Конкуренция среди арендодателей обострится. Но, учитывая, что рынок жилья падает еще сильнее, можно ожидать оживления инвестиционных потоков в сектор коммерческой аренды и в перспективе – начала процессов концентрации в нем. Тогда на рынке и появятся рентные фонды. Правда, когда это случится, опрошенные нами участники рынка прогнозировать не берутся. По их мнению, чем хуже будет ситуация, тем быстрее появятся REIT’ы.
Фактор инвестора
Именно тогда придут и инвесторы. Вопрос в том, как долго придется нарабатывать акционерную базу. Опыт открытых паевых фондов показывает, какой это долгий процесс: за три года существования фондов количество их вкладчиков по неофициальным данным приближается лишь к трем тысячам из 15-миллионного населения Казахстана. Для самих REIT’ов наилучшим стимулом к развитию явились бы деньги институциональных инвесторов. И сектор поднялся бы быстро, и инвесторы в лице пенсионных и паевых фондов, страховых компаний получили бы доходный консервативный инструмент. «Так как основными инвесторами на отечественном рынке являются пенсионные фонды, фактический запрет на инвестирование пенсионных активов в инструменты подобного типа ставит под сомнение появление не только новых фондов недвижимости, но и вообще акционерных инвестиционных фондов», – убежден г-н Сейсебаев.
Однако накачивание REIT’ов пенсионными деньгами может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. С одной стороны, индустрия рентных фондов быстро запустится, с другой – мы получим нежизнеспособные REIT’ы, поскольку банки создадут аффилированные фонды и заведут в них деньги своих пенсионных фондов и страховых компаний. Пенсионные и страховые активы зайдут в рентный фонд и будут там «сидеть», следовательно, движения по его акциям не будет, значит, ликвидности и популяризации рынка ценных бумаг ожидать не стоит.
«Конечно, проще и быстрее запустить REIT’ы только в несколько пенсионных фондов. Однако это загонит рынок REIT’ов в угол, они станут зависимыми от пенсионных денег и от банковских холдингов, контролирующих НПФ, – говорит Евгений Попов. – На мой взгляд, нельзя полностью ориентироваться на пенсионные активы, если мы хотим создать полноценный и самодостаточный рынок REIT’ов. Управляющие компании должны прилагать усилия, чтобы в акции их фондов приходили не только пенсионные деньги, но и сбережения частных инвесторов».
До тех пор, пока казахстанский рынок REIT’ов не созреет, называть его альтернативой для инвестирования пенсионных активов рано. Чтобы им заинтересовались институциональные инвесторы, рынок должен стать емким и стабильным. Поэтому большого интереса пенсионных фондов к REIT’ам на сегодняшний день нет.
«В развитых странах REIT’ы являются привлекательным инструментом для институциональных инвесторов. Согласно многолетней статистике Национальной ассоциации фондов недвижимости США (NAREIT), коэффициент Шарпа, характеризующий соотношение между доходностью и рисками, является более высоким для REIT’ов по сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость или с инвестициями на рынке акций. Это означает, что REIT – менее рискованный инвестиционный инструмент, обеспечивающий высокий и одновременно стабильный уровень доходов от арендных платежей, – комментирует Жанат Курманов, ранее возглавлявший ГНПФ. – Но в условиях кризиса, как правило, сопровождающегося снижением цен на недвижимость и доходов от аренды, доходность фондов недвижимости также снижается, что может привести к обесценению инвестиций НПФ, которые приобрели акции REIT’ов. С этой точки зрения в настоящий момент регулятор принял правильное решение – пока в стране наблюдается снижение деловой активности и присутствует ценовая нестабильность на рынке недвижимости, НПФ лучше воздержаться от покупки акций REIT’ов».
Эксперты уверены, что у REIT’ов перспективное будущее, но пока им придется искать других инвесторов, менее ограниченных в своих инвестиционных возможностях.
Таблица: По доходности фонды недвижимости переигрывают акции компаний