Минувший год был ознаменован поиском ценового дна, которое так и не было достигнуто. Цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость продемонстрировали снижение, особенно заметное в двух столицах. В Алматы стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 274,7 тыс. тенге – на 20,4% ниже показателя 2007 года, на вторичном – 211,2 тыс. тенге – на 39,1% меньше, чем годом ранее. В Астане цены на первичное жилье снизились на 2,3% – до 194,2 тыс. тенге, на вторичное – на 32,5% (188,6 тыс. тенге). В целом же по республике, по данным Агентства РК по статистике, цены на первичную недвижимость снизились на 8,7%, на вторичную – на 20,4%.
«На рынке вторичного жилья произошла коррекция цен в соответствии с реальным, платежеспособным спросом населения. Искусственно раздутые цены не позволяли приобретать квартиры без использования заемных средств абсолютному большинству казахстанцев», – объясняет директор исполкома, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
Полет вниз по всем направлениям
В конце прошлого года Национальный банк опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором, в частности, был дан прогноз развития ранка недвижимости в 2009 году. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней (возможно некоторое снижение цен в Алматы) с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», – считают эксперты Нацбанка. Правда, каково будет снижение стоимости квадратного метра, аналитики Нацбанка прогнозировать не берутся из-за «негибкости поведения всех участников рынка». Сами же участники рынка считают, что к лету цены на вторичное жилье снизятся еще на 15–20%. При этом, по мнению экспертов главного банка страны, постепенно завершение строительства начатых объектов, финансируемых за счет государственных ресурсов, и отсутствие новых проектов выведут на первый план дефицит площадей, то есть факторы ограниченного предложения. Поэтому эксперты не ждут повторения обвального сценария 2008 года. «Цены на первичное жилье, скорее всего, также не будут повышаться, в основном из-за планируемых ценовых ограничений на выкуп недостроенных объектов, которые планирует наложить государство, а также из-за общей экономической ситуации в стране, – отмечает партнер компании Scot Holland | CBRE Евгений Долбилин. – По нашему мнению, ожидать подъема рынка недвижимости и строительства в наступившем году не приходится. Возможно некоторое оживление строительного сектора в связи с проводимыми государством мерами по завершению и вводу в эксплуатацию недостроенных объектов жилой недвижимости».
В целом нынешний год для рынка недвижимости будет годом стагнации. «Причина заключается в том, что практически исчерпаны возможности отложенного спроса, когда потенциальные покупатели ждали ценовое дно, имея при этом накопления. С другой стороны, банки второго уровня крайне не заинтересованы в выделении ипотечных кредитов», – считает г-н Калинин.
Недоступная и невостребованная
В то же время падает и спрос на ипотеку. Это объясняется неопределенностью на рынке недвижимости, потребители заняли выжидательную позицию в надежде на еще большее снижение цен. Кроме того, в условиях кризиса многие просто не могут позволить взять кредиты, так как на первый план выходят иные потребности.
Ожидать подъема рынка недвижимости и строительства в наступившем году не приходится
Согласно регулярному отчету Национального банка «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», менее 40% представителей банковской сферы ожидают рост спроса на ипотечное кредитование. При этом, отмечается в документе, условия кредитования останутся неизменными, за исключением незначительного ужесточения залоговых требований, требующих постоянного мониторинга из-за неопределенности на рынке недвижимости, и маржи по рискованным видам кредитования.
Причем даже антикризисная программа правительства, принятая в конце прошлого года и призванная оживить рынок ипотечного кредитования, лишь незначительно отразится на ситуации в данной сфере. «Ситуация на рынке ипотечного кредитования должна несколько выровняться, и, согласно нашим ожиданиям, появится возможность получения ипотечных кредитов на более доступных условиях в ряде коммерческих банков. Однако процедура получения ипотечных кредитов заметно усложнилась после наступления финансового кризиса, и кредитование не будет столь доступным и повсеместным, как было полтора – два года назад», – считает г-н Долбилин.
Пока банки заняли выжидательную позицию. Дальнейшее развитие событий будет напрямую зависеть от того, насколько эффективной будет реализация антикризисных мер. Одной из них является рефинансирование через «Казахстанскую ипотечную компанию» ипотечных займов, взятых казахстанцами за последние четыре года в банках второго уровня (БВУ). КИК будет выкупать права требования в БВУ либо размещать в них обусловленные депозиты для последующего направления их на рефинансирование ипотечных займов. При этом квартира, на приобретение которой был выдан кредит, должна быть единственным местом проживания, и ее площадь не должна превышать 120 квадратных метров. Скорее всего, именно рефинансирование на более приемлемых условиях уже имеющихся кредитов и станет основной движущей силой ипотеки в этом году. Но вряд ли стоит рассчитывать на привлечение новых заемщиков.
Помимо этого, есть вероятность повторения прошлогоднего сценария, когда лишь немногие строительные компании смогли получить госсредства на завершение строительства. По мнению Александра Калинина, правительство не предложило четкого механизма для оживления рынка недвижимости и строительного сектора. «Откровенно говоря, мы устали от различных правительственных программ, прорывных проектов и т.п. Очевидно – они декларативны, и деньги исчезают или крутятся на банковских депозитах. Лишь одна программа «Сто школ – сто больниц» дает реальный результат, потому что ведется жесткий контроль над использованием госсредств. Пока очевидных результатов, кроме выделения средств, которые так и не дошли до застройщиков, мы не видим. Если бы не социальная активность обманутых дольщиков и неплатежеспособных ипотечников, правительство до сих пор бы нам говорило, что кризиса в Казахстане нет», – отмечает он.
Аренда: коррекция неизбежна
На фоне общего охлаждения рынка в прошлом году наблюдалось и уменьшение арендных ставок в жилищном секторе. К примеру, если в мае средняя стоимость аренды в Алматы была на уровне 1183 долларов за квадрат в месяц, то уже в декабре – 924. Причина в том, что многие компании сокращают штат, а другие и вовсе закрываются. «В связи с кризисом приток специалистов из-за границы, а также из других регионов Казахстана уменьшается, в результате чего спрос на аренду жилой недвижимости начал постепенно снижаться», – считает Евгений Долбилин. Прогноз для этого рынка также не оптимистичен: ставки расти не будут.
Офисное пике
Падение покупательского спроса, а также сокращение числа предприятий привело к тому, что цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Правда, снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось лишь недавно, так что в нынешнем году коррекция на этом рынке будет более значительной, чем в секторе жилья – 20–30%. Кроме того, только в Алматы в строй будут введены три-четыре бизнес-центра «А» и «Б» класса, что значительно увеличит предложение на рынке. Таким образом, арендные ставки будут снижаться. Если еще даже в прошлом году арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, то теперь они готовы к этому, чтобы получить хоть какую-то прибыль. По мнению Scot Holland | CBRE, снижение составит 10–15%. «Нужно отметить, что некоторые компании переезжают из более дорогих офисных помещений в здания с более низкими ценами, что тоже скажется на уровне офисных арендных ставок в сторону их понижения», – считает партнер компании.
Улучшений не предвидится
«Самочувствие» строительной отрасли в нынешнем году будет не из лучших. В 2008-м уже произошел отсев наименее рентабельных компаний (главным образом мелких и средних). По прогнозам экспертов, и в нынешнем году эта тенденция продолжится: другим компаниям тоже придется уйти с рынка либо заморозить свою деятельность. С другой стороны, есть возможность, что некоторые переориентируют свою деятельность, к примеру, в пользу строительства жилья эконом-класса. «Состояние рынка, а также приоритеты, поставленные правительством, диктуют необходимость изменения концепций и направления развития строительных компаний», – не исключает Евгений Долбилин. Правда, есть одно «но»: всякое изменение в строительной специализации – это дополнительные затраты (проекты, кадры, техника, стройматериалы, опыт и др.). «Коммерческое строительство, как жилья различного класса, так и коммерческих объектов, в наступившем году будет минимизировано. У застройщиков своих средств нет, иностранные инвесторы в раздумьях, банки денег не дадут, так как имеется серьезный риск не продать объект после завершения строительства, – уверен заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков. – Практика показала, что крупные строительные компании использовали прибыль для приобретения новых земельных участков и стройматериалов. Другие потребили прибыль на личную нужду. В итоге ни у тех, ни у других свободных средств не оказалось. Банки брать в залог землю отказываются, цена на построенное жилье упала, сделки минимизировались».
Так что единственной движущей силой строительного сектора в 2009 году станет государственная программа доступного жилья, в рамках которой только в этом году планируется возвести порядка 8,6 млн кв. метров общей площади жилья и 9,3 млн в следующем (для сравнения: по данным Агентства по статистике, в прошлом году в РК было сдано всего 6,8 млн кв. метров жилья).