Многие аналитики рынка недвижимости утверждают, что благодаря кризису себестоимость строительства уменьшается уже сегодня, а в 2009 году снизится на 20-30%. Согласно рассуждениям обывателей, невысокая себестоимость автоматически уменьшит цены на рынке недвижимости во всех сегментах, а также отнимет у застройщиков хотя бы часть их сверхприбылей.
На первый взгляд предпосылки для таких выводов есть: ряд строительных компаний сокращают накладные расходы, снижают сотрудникам заработную плату, снизились цены на металл и цемент, начала дешеветь земля. Между тем реализация любого строительного проекта длится несколько лет, в течение которых цены на материалы, землю, услуги, как правило, перманентно растут.
Президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков в интервью нашему корреспонденту попытался развеять мифы, укрепившиеся в сознании людей в период кризиса.
– Действительно ли себестоимость строительства может снизиться в 2009 году на 20-30%, как предрекают некоторые специалисты?
– Временное снижение себестоимости будет, но ненадолго, примерно на год – до следующей осени. Сейчас снизились цены на арматуру и цемент, но их общая доля в структуре себестоимости строительства составляет 21%. Если эти материалы упали в цене на 20%, значит себестоимость строительства уменьшится процента на четыре.
Цемент вряд ли серьезно подешевеет в 2009 году, потому что 70% его цены – это газ, как и в производстве кирпича. А газ будет дорожать: запланировано ежеквартальное повышение цен.
Заработная плата на предприятиях и в строительном комплексе снижается, но ставка налога растет. Другие позиции тоже растут. Например, кредиты предлагаются сегодня под 20% годовых. Причем банки требуют жесткое обеспечение. Недвижимость берут в обеспечение с коэффициентом 0,6, еще хотят получить в залог акции, плюс страховка и плюс поручительство. Если воспользоваться заемными средствами, повышение себестоимости неизбежно.
Подключение домов к теплу, водопроводу, канализации было бесплатным, а с 1 января 2009 года застройщику придется платить. Эти расходы тоже лягут на себестоимость.
Если начинать строить сейчас, себестоимость строительства составит 2,5-2,7 тыс. долларов на 1 кв. м. Строительство дома продолжается, допустим, 40 месяцев. К примеру, в 2009 году себестоимость действительно снизится. Но проекты начинались в прошлом году, а завершатся после 2009-го. Невозможно рассчитывать себестоимость строительства таких объектов, опираясь на цифры 2009 года.
После кризиса себестоимость быстро пойдет вверх. Почему? Сейчас в металлургической отрасли цены падают, предприятия не могут реализовать продукцию, уже началось сокращение рабочих. В результате мы получим остановку производства. И когда кризис спадет, отрасль не сможет восстановиться быстро. Объем производства будет небольшой, а спрос на продукцию начнет расти. Если сегодня металл дешевеет на 20-30%, то потом вырастет в цене на 70%.
Сложносоставная структура
– Известно, что в структуре себестоимости значительную долю занимала земля. Может быть, с ее удешевлением открывается перспектива для удешевления строительства?
– Сегодня мы возводим дома, где земля в структуре себестоимости составляет 500-800 долларов на 1 кв. м строящегося здания. Это примерно 20-25%.
Сейчас в городе срываются торги по земельным участкам, объявленные Фондом имущества Петербурга. Город предлагает землю по цене, рассчитанной несколько месяцев назад. По такой цене участки не нужны никому. Если на торги по-прежнему никто не будет приходить, возможно, городская администрация начнет понижать цены на землю. Но даже если цена снизится наполовину, не факт, что найдутся желающие купить участок. Думаю, до апреля следующего года вряд ли состоятся торги. Скорее всего, Фонд имущества отменит ранее объявленные аукционы.
Сделок с землей происходит очень мало. Сегодня выгодно ее покупать, разумеется, если есть деньги. Но владельцы землю не продают – она может понадобиться. Те, кто собирается ее купить, в свою очередь, ждут, когда она подешевеет еще больше.
Сейчас раздаются призывы раздавать землю бесплатно. Бесплатная земля – на первый взгляд хорошо. Себестоимость строительства получится дешевле. Но что делать тем, кто раньше накупил дорогой земли? Если вмешиваться в рынок силовыми методами, получается хаос.
– То есть государство прилагает массу усилий, чтобы строительство стало дороже?
– Больше половины (51%, если быть точным) в структуре себестоимости – это отчисления, установленные городскими или федеральными законами, в эту составляющую строителям никак не вмешаться. Мы можем скорректировать оставшиеся 49%, там кое-что от нас зависит – можем попробовать экономить на материалах, на технологиях. Но если застройщиков заставят возводить дешевое (считай, плохое) жилье, город потеряет себя. В Петербурге это недопустимо.
– В себестоимость обязательно закладывается прибыль строительной компании. Уже несколько лет идут разговоры о сверхприбылях застройщиков – 200-300%. Насколько это соответствует действительности?
– Это в Москве 200%, в пределах Садового Кольца. Но в каждом регионе и на каждом проекте прибыль рассчитывается индивидуально. Например, наш «Ланской квартал» – отличный проект, а прибыль – ноль. «Живой родник» – тоже хороший проект, но прибыль там – всего 4%. Вот в историческом центре, в пределах питерского «садового кольца», прибыль может быть и больше – иногда до 60-80%. Но мало кто из застройщиков имеет такие проекты.
Приметы кризиса
– На первичном рынке происходит так называемое скрытое снижение цен. Оно замаскировано под акции. Сейчас, например, застройщики предлагают рождественские скидки.
– Не каждая маркетинговая акция означает реальное снижение цены для покупателя. Цена может оказаться гораздо выше той, на которую рассчитывал покупатель, заглотивший рекламную наживку. Уже когда он приходит в компанию, выясняется, например, что подразумевались скидки только на первый взнос. Гарантированные скидки получают те, кто сразу оплачивает 100% стоимости квартиры.
– Сейчас ипотечный кредит большинству людей взять невозможно, а заплатить всю сумму сразу мало кто может.
– Можно воспользоваться рассрочкой от застройщика. Это нормальная схема, для сегодняшнего дня просто спасительная. Наша компания сейчас запустила новую систему. Мы сформировали базу, в которой около 600 готовых квартир. Предлагаем их в рассрочку на пять лет при первоначальном взносе 50%.
– Сегодня многие компании часть проектов заморозили, а часть завершают, бросив на это все силы и средства. Есть ли принцип, по которому компания выбирает объекты для завершения?
– Единственный принцип отбора – объекты, где открыты продажи. Там речи не может идти о приостановке. Поэтому сейчас мы, прежде чем открывать продажи, сначала открываем лист заявок. Когда в этом листе набирается 30 человек, которые хотят купить квартиру в конкретном доме (в Москве – минимум 50 человек), тогда открываем продажи на объекте.
– Предыдущий опыт показывает, что кризис – лучшее время войти в новый сегмент рынка, занять новую нишу. Вы тоже так думаете?
– Кризис – лучшее время для диверсификации бизнеса. Сейчас имеет смысл купить земельный участок и заняться подготовкой проекта. Любое пятно требует проработки. На этот подготовительный период уходит полтора года – на изыскательские работы, предпроект, проектирование, получение разрешений и согласований. Денег на этом этапе надо минимальное количество. А года через полтора, когда кризис закончится, документация уже готова, самое время выходить на площадку.
Антикризисный совет
– Нас всех ждет трудный год. Что вы можете посоветовать тем, кто до кризиса собирался купить жилье, а потом раздумал?
– Надо, чтобы как можно скорее восстановилось ипотечное кредитование, чтобы каждый мог купить жилье с рассрочкой на 20-25 лет.
Но хочется дать реальный совет. Пусть люди, которые собирались покупать квартиры, трезво подумают и взвесят все за и против. Сегодня в продажах на первичном рынке Петербурга осталось всего 477 тыс. кв. м, а в прежние годы было обычно больше 2 млн. Сейчас застройщики предлагают скидки, рассрочки разного рода. Советую покупать квартиры. До марта 2009 года – самое время. Не купят – будут локти потом кусать.
Санкт-Петербург