Кризис в строительной отрасли произошел во второй половине 2007 года. Тогда было зафиксировано значительное падение цен на недвижимость, стройки коммерческого жилья остановились, а сообщения об обманутых дольщиках стали появляться все чаще. Падение цен некоторые аналитики связывали с сезонными колебаниями, застройщики утверждали, что у них нет никаких проблем, темпов строительства они не сбавляют и объекты будут сданы в срок. Проблемы же дольщиков объяснялись тем, что они оказались жертвами финансово-строительных пирамид, образованных еще до ввода в начале 2007 года закона «О долевом участии». Однако уже к концу прошлого года стало понятно, что ситуация намного серьезнее, чем представлялось. По итогам 10 месяцев 2007-го объем строительных работ составил 1085,8 млрд тенге, что на 13,2% больше уровня января–октября 2006-го, рост произошел в основном за счет ввода в эксплуатацию жилья по гос-программе. Этот показатель месяцем ранее составлял 26,2%, а на протяжении января–июля не опускался ниже 30%. Пошли вниз и цены – с августа по декабрь 2007 года стоимость жилья, к примеру, в Алматы упала с 3,5 тыс. до 2,7 тыс. долларов за квадратный метр.
В новый год с новым настроем
Строительный сектор, как известно, был неким локомотивом казахстанской экономики на протяжении трех лет – с 2005 по 2007 год. В 2003-м начался рост цен на недвижимость, и к 2005 году они стали объективными, а строительство – рентабельным. В 2005-м произошло кратное увеличение инвестиций в строительство, если в 2003-м, по данным Агентства РК по статистике, общий объем инвестиций в эту сферу составлял более 950 млрд тенге, то уже в 2005-м – свыше 1,8 трлн тенге. К 2007 году этот показатель вырос более чем до 2,7 трлн тенге. Таким образом, доля строительства в общем объеме ВВП в прошлом году составляла 10,6%, а с учетом операций с недвижимым имуществом – все 25%.
Во время строительного бума в отрасли было задействовано более 500 тыс. человек с учетом семей, это в среднем два миллиона человек, то есть примерно12,5% всего населения республики. Кроме того, по некоторым оценкам, один работающий в строительной отрасли создает четыре рабочих места в сфере услуг. Кроме того, кризис в строительной отрасли затронул и интересы дольщиков, число которых по всему Казахстану составляет 56 тыс. человек (не считая членов их семей). Поэтому число людей, так или иначе зависящих от рынка строительства и недвижимости, увеличивается в несколько раз.
Правительство, начиная еще с осени прошлого года, стало предпринимать меры для поддержки данного сектора, пытаясь при этом успокоить народ. В середине ноября прошлого года президент Казахстана Нурсултан Назарбаев заявлял, что нестабильность финансового и строительного секторов никоим образом не отразится на экономике страны. В конце 2007 года на поддержку строительной отрасли было выделено 400 млн долларов, а в начале этого – один миллиард на возвратной основе. Однако речь шла о жилищном строительстве с участием дольщиков. Схема предоставления данных средств следующая: средства выделялись Фонду устойчивого развития «Казына», который размещал их на депозитах банков под 9% годовых, а те в свою очередь выдавали кредиты строительным компаниям. В конце мая 2008 года премьер-министр Карим Масимов сообщил, что государство окажет финансовую поддержку для завершения строительства 157 объектов в Астане и Алматы.
Но схема, предложенная правительством, оказалась не совсем продуманной. Во-первых, потому что банки выбирают только те компании, которые могут предоставить гарантии. Во-вторых, банки накручивают свою маржу 3–5%, в итоге кредиты выдаются под 15–17% годовых, что является неподъемным для многих компаний.
Весной нынешнего года в Астане лишь две компании – BI Group и KUAT – получили кредиты по линии ФУР «Казына».
При этом, как заявил в сентябре нынешнего года глава БТА Банка Роман Солодченко, несмотря на то что механизм взаимодействия между строительными компаниями и банками уже найден, он не реализуется. «Мало того, мы являемся свидетелями активного противодействия со стороны компании KUAT. Банком были созданы две проектные компании, и до сих пор не решен вопрос перевода на них активов. Часть тех денег, которые мы начали осваивать по линии ФУР “Казына”, была использована нецелевым образом. В итоге по нашей проверке только по одному объекту нецелевое использование составило 134 млн долларов», – отметил он. (По некоторым данным, эти средства пошли на погашение долгов компании.)
В самой корпорации заявляют, что информация, озвученная г-ном Солодченко, не соответствует действительности. «АО “Корпорация KUAT” не имеет полномочий по распределению и использованию средств, поступивших в проектные компании (созданные БТА Банком. – “ЭК”)», – говорится в сообщении компании.
В любом случае средства, полученные по линии ФУР «Казына», ситуацию не исправили. На сегодняшний день компания имеет обязательства не только перед дольщиками, но и перед банками, а также перед своими работниками. По информации судебного исполнителя отдела по взысканию с юридических лиц администратора судов города Алматы Алмаса Ерденбекова, корпорация задолжала 135 взыскателям более трех миллиардов тенге. Сейчас, в частности, судоисполнители пытаются взыскать с KUAT задолженность в пользу Темiр банка. Председатель правления и единственный акционер компании Олег Нам, который должен отвечать перед кредиторами, уклоняется от контактов с правосудием. Буквально недавно акимат Алматы попросил у правительства 12 млрд тенге для подвода магистральных коммуникационных трубопроводов к домам корпорации. Строительство же объектов KUAT, возможно, будет завершено за счет финансирования Казкоммерцбанка и БТА Банка, выдававших ипотечные кредиты дольщикам компании. Получается, что за амбиции KUAT будут расплачиваться государство и банки.
Укрепление и ожидание
Для одних застройщиков уходящий год оказался годом разочарований, некоторые компании, особенно мелкие, были вынуждены закрыться, для других – годом ожиданий. «На первичном рынке свою роль играет укрепление финансовых позиций застройщиков. Они зафиксировали цены, получив поддержку из госбюджета и сумев привлечь средства из источников небанковского финансирования», – говорит директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.
Правда, согласно финансовой отчетности, предоставленной на KASE строительными компаниями, большинство из них теряет доходность. По итогам третьего квартала нынешнего года у ТОО «КСМК-3» по сравнению с аналогичным периодом 2007-го прибыль снизилась на 95,3% (с 328,3 млн до 15,4 млн тенге), у ТОО «Акмола Курлыс Материалдары» – на 71% (с 451,7 млн до 131,2 млн тенге). Только у АО «Астана-Недвижимость» прибыль выросла в четыре раза, составив 178,2 млн тенге. Причина в том, что компания была одной из получивших государственную поддержку. Еще две компании, АО «MAG» и ТОО «КСМК-2», и вовсе понесли убытки – 122,4 млн и 30,6 млн тенге соответственно.
Застройщики не начинали реализацию новых проектов даже из числа заявленных ранее, сконцентрировавшись лишь на завершении уже начатых объектов. Основная причина, конечно, – отсутствие финансирования. Плюс отсутствие инвестиционной привлекательности строительства. Сейчас, по мнению ряда аналитиков, цены на первичную недвижимость на 20–25% выше себестоимости. При этом строительные организации, привыкшие работать при 100–300% рентабельности, просто не готовы перестраиваться. Хотя в цивилизованных странах 10–12-процентная маржа считается высоким показателем. Пока строительные организации не научатся работать при таких условиях, строительная сфера будет топтаться на месте.
В конце ноября нынешнего года правительство обнародовало очередные меры поддержки строительного сектора и рынка ипотеки. В качестве одной из них на стабилизацию рынка недвижимости выделяется пять миллиардов долларов, три миллиарда будут заимствованы из Нацфонда, два миллиарда – из средств пенсионных фондов. Деньги поступят из Фонда национального благосостояния «СамрукКазына» (ФНБ) в банки по специальным кредитным линиям на 15 лет по льготной ставке. «В свою очередь банки второго уровня будут выдавать новым заемщикам ипотечные кредиты по фиксированной ставке – правительство зафиксировало ее на уровне ставки рефинансирования Нацбанка на сегодняшний день 10,5% на срок до 15 лет с правом досрочного погашения», – заявил в ходе презентации программы премьер-министр Карим Масимов. Программа будет действовать только до конца 2009 года, на ее финансирование будет направлено 3,5 млрд долларов.
Уже состоявшиеся заемщики могут претендовать на пересмотр ставки вознаграждения, для бюджетников она будет не выше 10,5%, для всех остальных – 12,5%. На кредитование первой категории населения будет направлен один миллиард долларов, второй – 500 млн.
Кроме того, президент Нурсултан Назарбаев сообщил, что будут выделены деньги на покупку незавершенных объектов у застройщиков через акиматы по цене 800 долларов в Астане и 1000 долларов в Алматы. Мнения застройщиков разделились – одни посчитали, что эти цифры значительно ниже себестоимости, другие – что готовы взять на себя часть рисков, так как уже год несут убытки. Правда, как отметил глава Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Айдын Рахимбаев, цены, озвученные президентом, слишком сильно усреднены. «У одного дома себестоимость может быть и 500 долларов за квадратный метр, у другого – 2000», – считает глава АЗК.
Правительство в этом году выступало своего рода регулятором рынка недвижимости и строительства, но с оговоркой, что «защита дольщиков – добрая воля главы государства», а рынок все сам должен отрегулировать. Все меры, предложенные властями для поддержки строительной отрасли, были бы более действенными, будь они приняты раньше и не имей многих заградительных барьеров.