Необходимость тотальной перестройки бизнеса уже осознали все участники строительного рынка. Кризис вынудил девелоперов и строителей сделать первый шаг к этой перестройке. Проекты серьёзно подкорректированы: часть из них заморожена, от других решили просто отказаться. Какими принципами при этом руководствовались девелоперы? Выбора не было и долго думать не пришлось. Вне зависимости от спроса и рыночных перспектив право на жизнь получили только те объекты, которые находились в высокой стадии готовности. В нынешних условиях трудно назвать эти шаги неправильными. Но эти действия как нельзя лучше воплощают прежний — конъюнктурный, спекулятивный подход к развитию девелоперского бизнеса, заложниками которого оказались все участники рынка.
Фаталистический девелопмент
В чём заключается этот конъюнктурный подход? Долгое время у участников рынка господствовало ощущение того, что все строящиеся объекты обязательно будут востребованы — в полном объёме проданы или сданы в аренду. В итоге ощущения получали статус «фактов». Все маркетинговые выкладки служили не источником знаний, а скорее формальным обоснованием, оправдывающим ощущения и эмоции. Программы развития многих компаний часто формулировались так: за 10 лет построить по одному ТРЦ в каждом городе с численностью населения свыше 500 тысяч человек. Многие — и не самые крупные — девелоперы ставили целью строительство в кратчайшие сроки не менее одного, а то и двух миллионов квадратных метров жилья. Желание как можно быстрее поглотить ненасыщенный рынок — правильное желание. Вопрос в том, как воплощать в жизнь эти лозунги без опоры на качественную стратегию и тактику.
Почему всё так получилось? Давайте вспомним недавнее прошлое: круг инвестиционных покупателей недвижимости неуклонно рос. Даже состоятельные пенсионеры, и те зарабатывали на том, что приобретали жильё на стадии строительства и продавали его через полгода. На этом фоне многие девелоперы посчитали попросту ненужным тратить время, деньги и собственные силы на то, чтобы детально продумывать и разрабатывать стратегию и тактику развития бизнеса на многие годы вперёд. Кроме того, долгое время рынок не поддавался никаким прогнозам. Зарубежные примеры, как оказалось, не всегда легко переносятся на нашу почву, а серьёзно и глубоко заниматься изучением российской действительности никто не решался. Фатализм, характерный для российских девелоперских компаний, проявлялся не только в стратегических, но и в операционных вопросах. На вопрос, какова будет себестоимость строительства, 80% девелоперов отвечали, что они не могут этого знать точно до его окончания.
Увлёкшись гонкой за квадратными метрами, многие девелоперы не заметили очень важных изменений. В частности, того, что превращение квадратных метров в прибыль уже не всегда происходит автоматически. А ведь это первый признак того, что господствовавший спекулятивный подход должен наконец смениться на стратегический.
Мысли глобально, действуй локально
В чём заключается стратегическое мышление? Нужно расширить горизонт планирования, формируя новое видение. По сути, это означает формирование целостного и очень детального понимания рынка и актуальных процессов, которые на нём происходят, обоснованное прогнозирование будущих событий. Всё, что ранее делалось достаточно формально, наконец наполнится реальным содержанием. Этот, на первый взгляд, совершенно элементарный подход позволит принести ощутимые выгоды. Самое главное его преимущество заключается в том, что он способен помочь избежать или минимизировать последствия будущего кризиса — кризиса перенасыщения. Отказ от конъюнктурного подхода позволит предотвратить состояние перепроизводства. Это означает, что рынок избежит потрясений, потребители не будут ждать обвального падения цен и сдерживать спрос. Проекты станут менее рискованными и более предсказуемыми. Стабильный бизнес, пусть и с меньшей рентабельностью, всегда привлечёт гораздо больше инвестиций.
Стабильность и стратегическое видение могут вывести девелоперов на новые рынки. Сегодня мало кто вспоминает о том, что помимо пятизвёздочных отелей есть не менее востребованные трёхзвёздочные, существует очень перспективный сегмент рекреационной недвижимости, есть свободные и привлекательные рынки в малых городах.
Стратегический девелопмент должен заполнить вакуум видения, который сложился сейчас у многих. Чем ждать, пока рынок достигнет мифического «дна», лучше искать и анализировать новые рынки, договариваться о выкупе земельных участков и проектов в перспективных регионах. Некоторые так и делают. Но пока остаётся неясным, что лежит в основе их решений: интуиция, воздвигающая очередные воздушные замки, или стратегия, основанная на профессиональной оценке рисков?
Мировой финансовый кризис досрочно, без рыночных предпосылок, способен переформатировать структуру девелоперского рынка. Знать рынок и предвидеть его развитие гораздо сложнее, чем работать по обстоятельствам. Очевидно, что некоторые окажутся на обочине. Не исключено, что в новых условиях смогут работать всего 10–15 профессиональных девелоперов федерального масштаба и по 1–2 игрока в каждом российском регионе.
В геополитике часто используют понятие «исторический шанс». В определённом смысле, такой шанс появился сейчас и у российского строительного сообщества — не дожидаясь очередного кризиса, перейти к более прозрачному, цивилизованному рынку, привлекательному как для внутренних, так и для внешних инвестиций.