Трехлетняя эпопея с разработкой и принятием Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) наконец завершилась. История с ПЗЗ вполне аналогична той, что произошла с режимами зон охраны (РЗО), да и с поправками в Генплан, – все три важнейших градостроительных закона Петербурга принимались долго, с огромными мучениями и несут явные следы упорной борьбы общественности со строительным лобби в администрации (правда, некоторые эксперты считают, что чиновники отстаивают уже не столько интересы строителей, сколько свои собственные).

Основным дефектом Закона о ПЗЗ (как и РЗО), несомненно, является отсутствие целого ряда механизмов, регламентирующих важнейшие градостроительные ситуации. Так, начисто отсутствует регламентация подземного строительства, притом что в федеральном законодательстве ее нет (закон «О недрах» детально описывает только разработку полезных ископаемых), а Градостроительный кодекс прямо предписывает устанавливать в ПЗЗ правовой режим для «всего, что находится над и под поверхностью земельных участков». Еще важнее – изъятие из ПЗЗ (в проекте кое-что все же было) подробно прописанной процедуры согласования исключений – отклонений строительных проектов от предельных параметров и получения разрешений на условно разрешенный вид использования участка. Изъятие было сделано по требованию прокуратуры, указавшей, что основные положения такой процедуры содержатся в Градкодексе, а детали, согласно этому же кодексу, должны быть прописаны в городских законах.

Однако Градкодекс предписывает устанавливать на городском уровне лишь порядок организации и проведения публичных слушаний по исключениям, но не регламентирует другие детали. В частности, допустимую величину отклонений от предельных параметров. А это очень важно. К примеру, превышение предельной высоты здания в два раза делает бессмысленным само это понятие. Как и большие отклонения от других предельных параметров – коэффициента использования территории (определяющего плотность застройки), нормы по числу машино-мест и размеру площади озеленения, величины минимального отступа от границы земельного участка и др. Градкодекс в статье 38 разрешает введение в ПЗЗ таких «иных» показателей (допустимую величину отклонений), но комиссия по землепользованию и застройке под предлогом прокурорского протеста не стала этого делать. Не удосужилась она и детализировать основания, на которых девелоперы вправе обращаться за разрешениями на отклонение от предельных параметров. В Градкодексе на этот счет сказано лишь, что это возможно, если «конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельного участка неблагоприятны для застройки» (а также если его размеры меньше минимальных). В результате девелоперы, умеющие договариваться с чиновниками и манипулировать публичными слушаниями, могут согласовывать любые проекты, как угодно отклоняющиеся от предельных параметров. Таким образом, достоинства ПЗЗ во многом сводятся на нет.

Чиновники обещают, что все необходимые уточнения будут внесены в качестве поправок в городской закон «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге». Но, зная, как нетороплива наша законотворческая машина, особенно в части градостроительного регулирования, можно предположить, что власти не станут торопиться с узакониванием недостающих процедур. И судьба многих проектов по-прежнему будет зависеть от «усмотрения» чиновников.

Однако основания для оптимизма все же имеются. Судя по высказываниям руководителей крупных строительных компаний, даже им уже надоел правовой хаос, необходимость договариваться с чиновниками и они согласны на четкую регламентацию градостроительной деятельности, даже если она в чем-то и ущемляет их коммерческие интересы. Период ловли рыбы в мутной воде явно проходит, и это дает надежду, что добросовестные девелоперы поддержат усилия общественности по скорейшему доведению петербургского градостроительного законодательства до цивилизованного уровня.