Проверка на прочность

«Заключила договор на долевое участие в инвестировании на Народном Ополчении, 33 с компанией ЗАО “Энергостройкомплект-М”. В настоящее время строительство не ведется. С одной стороны, боязно обращаться к адвокатам, с другой — строительство стоит, и чего мне ждать, не знаю. Кто мне гарантирует возврат денег? А вдруг строительство начнется после того, как я обращусь через адвокатов в суд?» — спрашивает Наталья Александровна на сайте Первого столичного юридического центра. Таких заявлений от инвесторов упомянутой компании поступает все больше. Впрочем, «Энергостройкомплект-М» не единственный застройщик, чьи дольщики рискуют остаться без оплаченных квартир. Покупатели новостроек все чаще сталкиваются с тем, что движение на стройках останавливается, а представители девелопера, ссылаясь на различные причины, в очередной раз переносят сроки сдачи дома.

Сколько точно сегодня объектов заморожено в Москве и Московской области, сказать сложно. «В открытых источниках данные о приостановке планируемых проектов практически отсутствуют: сами застройщики не афишируют и не подтверждают подобную информацию, но, по оценкам аналитической службы МИАН, доля замороженных объектов составляет 30–40%», — говорит директор по маркетингу МИАНа Алексей Кудрявцев. По данным аналитического консалтингового центра компании «Миэль», в Москве заморожено порядка 20–25% проектов, а в Московской области еще больше — 50%.

Большая часть этих объектов была остановлена еще до начала кризиса, но, по словам старшего юриста Первого столичного юридического центра Олега Сухова, число обращений от соинвесторов, оказавшихся перед угрозой недостроя, в последние месяцы значительно увеличилось. Правда, он связывает это не столько с тем, что увеличилось количество замороженных объектов, сколько с тем, что кризис заставил людей более трезво смотреть на вещи: «До этой осени многие покупатели еще надеялись, что вот-вот строительство начнется. Однако кризис развеял эти надежды. Люди поняли, что перспектив нет и надо что-то предпринимать, чтобы вернуть свои деньги».

Проблемные имена

В начале февраля D’ и интернет-портал tsj.ru («Тысяча советов о жилье») запустили новый проект «Замороженные стройки». Его цель — выявление полного списка строительных объектов, приостановленных застройщиками. К середине февраля в список наших замороженных строек вошли 30 объектов по всей стране (см. таблицу 2). При этом нельзя сказать, что проблема «заморозки» стала актуальной только с нынешней осени: из общего количества домов только на 15 объектах строительство остановилось в октябре—декабре 2008 года.

Последний раз наблюдали хоть какую-то активность как раз минувшей осенью инвесторы уже упоминавшегося выше «Энергостройкомплекта-М». Еще один проблемный дом этой компании расположен в Москве в Южном Тушине (микрорайон 11). Семь корпусов должны были по очереди сдаваться с 2005-го по третий квартал 2009 года. Однако сегодня построен, но до сих пор не сдан Госкомиссии (ГК) только второй корпус. «В течение четырех лет компания неоднократно меняла сроки строительства, объясняя это сложностями с оформлением разрешительных документов, согласованиями, проблемами с расселением, с неожиданно обнаруживаемыми при рытье котлованов кабелями и т. д. и т. п. Учитывая, что такая же история происходит и на других его объектах, соинвесторы сделали вывод об очередной строительной пирамиде, возводимой под прикрытием чиновников из СЗАО и столичного правительства. С февраля телефоны “Энергостройкомплекта-М” выключены, сайт не работает. Соинвесторы в шоке!» — пишет Елена Кузнецова на tsj.ru.

Проблемы коснулись не только инвесторов небольших фирм. Последние месяцы все более активно бьют тревогу и дольщики таких крупных компаний, как СУ-155, «Главстрой», «С.Холдинг», «Гиза XXI век» и др.

Сайт Всероссийского движения помощи обманутым дольщикам (Help.su) опубликовал уже несколько писем от дольщиков СУ-155 и «Гиза XXI век», обеспокоенных темпами строительства на их проектах. Например, в микрорайоне «Дальний Воронок» в подмосковном городе Щелково (застройщик — СУ-155) дома возведены, однако завершающие монтажные работы в настоящий момент не ведутся. Застройщик под разными предлогами откладывает сдачу объектов и заселение, хотя в договорах инвестирования ориентировочным сроком завершения строительства значится первый квартал 2007 года.

Задержки есть и по другим объектам СУ-155. В частности, речь идет о корпусах третьей очереди ЖК «Красногорье», расположенных в Павшинской пойме Красногорского района. «Гражданам, оплатившим в 2006-м квартиры в третьей очереди, обещали, что их дома будут построены и сданы ГК в 2007–2008 годах. На сегодняшний день ни один дом из этой очереди не достроен и не сдан ГК. Сроки перенесены на 2010-й. Наблюдаемые нами в настоящее время темпы строительства с высокой вероятностью свидетельствуют о том, что и новые сроки будут нарушены. Из-за этого мы вынуждены нести дополнительные расходы, арендуя жилье, выплачивая более высокие проценты по кредитам, взятым на строящиеся квартиры», — жалуются соинвесторы на форумах в интернете. На некоторых объектах компании часть домов построена, но при этом они не сдаются ГК и не заселяются (ЖК «Балашиха-парк» и «Новая трехгорка»). Как отмечают соинвесторы строительства в Балашихе, ввод в эксплуатацию корпусов 17а и 17б под разными предлогами переносится с 2005 года.

Аналогичная ситуация сложилась и у дольщиков компании «Гиза XXI век», купивших квартиры в Балашихе (микрорайон 16, имени Гагарина). Первоначальный срок сдачи дома был заявлен на декабрь прошлого года и уже перенесен на март нынешнего. По наблюдениям дольщиков, сегодня строительство жилья практически остановлено. О постоянном переносе сроков сдачи упоминает и инвестор ЖК «Романтик» (корпорация «Главстрой») Евгения Кириллова на сайте tsj.ru. По ее словам, первоначальная сдача домов была назначена на третий квартал 2005 года, с 2006-го три из четырех корпусов стоят построенные. В 2007 году достроили последний, четвертый. Сроки сдачи переносят неоднократно, а коммуникации не подведены до сих пор.

Несмотря на очевидные проблемы, сами застройщики отрицают наличие каких-либо критичных проблем. Никто официально не признается в остановке строительства. Речь идет «лишь» о переносе сроков сдачи. Так, в ответ на запрос D’ в СУ-155 сообщили, что «на перечисленных вами объектах группа компаний СУ-155 работы не прекращала».

Игроки с поля чудес

Единой проблемы обманутых дольщиков сегодня не существует. Есть, по крайней мере, три группы проблемных компаний с похожими симптомами «болезни», которые все же довольно сильно отличаются друг от друга.

Первая группа — это девелоперы, которые и до кризиса не отличались особой надежностью. Наиболее яркий пример — компания «Энергостройкомплект-М». По словам Олега Сухова, здесь проблемы лишь опосредованно связаны с кризисом. «Представители компании уверяли, что у них есть разрешение на строительство дома. Однако мы специально сделали запрос и выяснили, что это не соответствует действительности. Разрешения у них до сих пор нет», — рассказывает он. По его мнению, на площадках подобных компаний реального строительства никогда не велось. Но до кризиса создавалась хотя бы его видимость. «То есть ставился, например, вагончик для рабочих, огораживалась территория. Покупатели могли приехать и убедиться: шевеление есть. Однако у того же “Энергостройкомплекта” на ул. Народного Ополчения была огорожена территория куда меньшая, чем это необходимо для строительства жилого дома», — отмечает Олег Сухов.

Если строительство домов до кризиса так и не началось, то единственное, на что может рассчитывать дольщик, — возврат своих денег. «Когда строительство не велось и не ведется, желательно успеть как можно быстрее подать иск в суд и попытаться взыскать с компании вложенные деньги. В случае выигрыша дела удовлетворяют иски тех, кто первым их подал, — рассказывает старший юрист практики “Недвижимость. Земля. Строительство” компании “Вегас-Лекс” Андрей Моисеев. — Также покупатель квартиры, как и любое другое лицо, имеет право возбудить дело о банкротстве компании».

Впрочем, как предупреждают сами юристы, главная сложность не в том, чтобы выиграть у недобросовестной компании дело в суде, а в том, чтобы получить деньги по исполнительному листу. Олег Сухов признается, что бывают случаи, когда фирма существует только на бумаге, а заранее сказать, есть у нее какие-либо активы или нет, сложно. К примеру, на сайте одной юридической компании клиент жалуется, что заплатил адвокатам деньги, те дело выиграли, но от решения суда никакой пользы: фирма-то оказалась пустышкой. Поэтому, заключая договор с юристами, стоит обязательно оговорить условия получения гонорара: желательно, чтобы адвокат согласился на получение гонорара не по факту положительного решения суда по делу, а по его исполнению.

Срок не определен

Вторая категория проблемных дольщиков — это клиенты крупных компаний, временно приостановивших строительство на некоторых объектах. Причина — нехватка финансов. «Не всегда проблемы связаны с самой компанией, — рассказывает депутат Госдумы и руководитель комитета пострадавших дольщиков Антон Беляков. — Иногда бизнес-план был составлен с учетом уже одобренной кредитной линии, а банк неожиданно закрывает ее». По мнению юристов, клиенты этих компаний, даже если их дома еще не построены, имеют больше всего шансов на удачное разрешение своей ситуации. Большинство таких застройщиков попадают в список стратегически важных организаций: то есть тех, кто может рассчитывать на государственную поддержку. «Их не бросят», — резюмирует Андрей Моисеев.

Однако ждать благополучного разрешения своей ситуации инвесторам, возможно, придется неопределенно долгий срок. И не у всех хватает на это терпения. Так, многие инвесторы «Красногорья», судя по всему, уже устали от переноса сроков. В январе этого года они начали движение в защиту своих прав: провели первое общее собрание и собрали подписи под обращениями к премьер-министру РФ, а также президенту корпорации СУ-155. В письмах они обрисовывают свою ситуацию и просят заключить с ними договоры долевого участия в соответствии с ФЗ №214, а также указать точные даты завершения строительства. На начало апреля планируется большой митинг с привлечением прессы.

Бьют тревогу даже дольщики крупных компаний — СУ-155, «Главстрой», «С.Холдинг» и др. Строительство остановилось и на их объектах

Эксперты уверяют, что универсального алгоритма для таких ситуаций нет. В каждом случае работает своя схема действий. «В прошлый раз дольщикам помогли демонстрации, в этот раз, возможно, помогут адвокаты», — считает Андрей Моисеев. Олег Сухов полагает, что самое эффективное — это комплексные действия. Он приводит в пример соинвесторов компании «Новый мир», которая несколько лет назад также не выполнила свои обязательства. «Тогда дольщики заняли очень активную позицию. Члены инициативной группы два года занимались только этим вопросом: проводили еженедельные собрания, постоянно писали письма в различные инстанции, организовывали митинги, пикеты, без конца обивали пороги властей», — рассказывает он. В итоге все дома были построены: один — за счет бюджетных средств города, остальные — за счет новых застройщиков.

Многие компании еще до кризиса ничего не строили, а лишь создавали видимость бурной деятельности

Бывший пресс-секретарь оргкомитета пострадавших соинвесторов Анастасия Антонычева считает, что и сегодня соинвесторам стоит активнее заявлять о своих проблемах: «Во-первых, необходимо собрать как можно больше контактов дольщиков по вашему дому. Следующий шаг — организация инициативой группы, в которую могут войти юристы, люди, которые будут общаться с прессой и органами власти, координаторы акций и собраний. Для СМИ нужно всегда иметь под рукой “историю проблемы дома”: документы, краткий и подробный пресс-релиз, фотографии. Должна быть налажена рассылка пресс-релизов накануне акций — митингов или пикетов. Митинги, демонстрации стоит проводить творчески, а не просто выйти на площадь и кричать: “Руководство компании — воры! Они не отдают наши квартиры”. Результат такой акции, скорее всего, будет нулевым. Требования должны быть четкими и понятными: “достроить объект в обещанные сроки”, “заменить инвестора”, “заставить власти города или области отказаться от доли города и тем самым дать возможность достроить объект” и т. п. Стоит внести и толику творчества в оформление протестных акций: креативно подойти к подготовке плакатов или придумать стихи или частушки на злобу дня. В общем, тут вопрос лишь в фантазии самих дольщиков».

Но ограничиваться одними митингами не стоит, не менее эффективны и обращения в различные органы власти. К примеру, сейчас при Госдуме функционирует рабочая группа по решению проблем вкладчиков и дольщиков. «В группе подробно и тщательно анализируют информацию, поступающую от дольщиков. При этом желательно, чтобы последние приходили не только с призывами о помощи, но и с четко описанной историей проблемы дома и предложениями по выходу из ситуации. В одном из регионов дольщики создали ТСЖ и заявили о готовности своими силами завершить внутреннюю отделку дома и благоустройство территории. Депутатам Госдумы осталось лишь согласовать с администрацией города схему завершения строительства», — рассказывает Анастасия Антонычева.

Без права собственности

Наконец, третья категория проблемных дольщиков — владельцы квартир в тех домах, которые уже прошли ГК, но еще не оформлены в собственность застройщика. Соответственно, покупатели также не могут оформить право собственности на уже оплаченное и даже готовое жилье. «Такая ситуация может тянуться очень долго. Дело в том, что оформление дома в собственность предполагает для девелопера довольно большие затраты — временные и денежные. Сейчас эта проблема стала еще более актуальна. У застройщиков нет никакого стимула заниматься этими вопросами. Деньги он уже получил, дом построил. Поэтому момент оттягивается и оттягивается», — утверждает Олег Сухов. Самое разумное в этой ситуации — обращаться к юристам и оформлять свое право собственности в индивидуальном порядке. Для этого нужно будет представить подтверждения того, что квартира оплачена, дом построен, обмеры БТИ сделаны и т. п. Процедура занимает порядка двух месяцев, но после этого дольщик гарантированно получает свидетельство о собственности. По словам Олега Сухова, сейчас идет очень много таких обращений от инвесторов крупных компаний — «Дон-строй», ПИК, «Главмосстрой».

Большинство историй, о которых мы рассказали, снова приводят нас к старой замшелой истине: «спасение утопающих — дело рук самих утопающих». И самое досадное в грядущей масштабной «заморозке» то, что корень большинства проблем — беспечность самих покупателей жилья. Несмотря на то что два-три года назад серия скандалов с обманутыми дольщиками прокатилась по стране с шумом не меньшим, что оставили после себя МММ и иже с ними, люди продолжают отдавать огромные деньги либо нечистоплотным на руку компаниям, либо девелоперам с репутацией, но по «серым» схемам и договорам, что также не способствует быстрому получению жилья.

Таблица: Замороженные Таблица: Типология проблемных строек, или что делать обманутому дольщику