По мнению аналитика УК «Финам» Максима Клягина, стройиндустрия в целом, несмотря на постепенное восстановление, остаётся под давлением ряда неблагоприятных факторов и продолжает испытывать влияние последствий кризиса. В числе прочего сказываются дефицит кредитных ресурсов для участников рынка и всё ещё сравнительно низкий спрос.
Основной тренд в строительстве с исключением сезонного фактора сегодня восходящий, но в целом динамика пока умеренно негативная. По данным Росстата, в первом полугодии строительство жилья в ЮФО снизилось на 6,5% (см. таблицу). Хотя Ростовская область всё же приросла на 7%, остальные регионы, в том числе Краснодарский край, продемонстрировали падение — в ряде случаев до 30%. Цены на жильё растут сравнительно низкими темпами. Объём ипотечного кредитования, судя по последним данным, скоро достигнет докризисных уровней, однако потенциал снижения ставки, очевидно, исчерпан, что не позволит такими же темпами наращивать кредитование в среднесрочный период. Между тем увеличение дефицита, если оно будет накапливаться, может стать дополнительным фактором ускорения роста цен по мере возвращения массового спроса.
Факторы роста
«Что касается южных регионов, ситуация в сфере жилищного строительства в субъектах округов хуже, чем по РФ в целом, — рассказывает Максим Клягин. — Особенно, по понятным причинам, в СКФО. В ЮФО снижение ввода на первое полугодие 2011 года составило 6,5 процента, в СКФО же — 20 процентов. Вместе с тем Краснодарский край, даже с учётом снижения темпов ввода, по итогам шести месяцев вошёл в число субъектов, характеризующихся наиболее высокими объёмами жилищного строительства. На долю региона пришлось около 8 процентов от общего объёма ввода жилья по России в целом, больше только в Московской области — 9 процентов».
Впрочем, сам по себе дефицит не является единственным катализатором роста цен на жильё. Генеральный директор ЗАО «Магистрат-Дон» Павел Корчуганов выделяет следующие основные причины удорожания квадратных метров. С одной стороны, существует недостаток предложения ликвидного жилья на первичном рынке, связанный с низкими темпами строительства на большинстве объектов. С другой стороны, у застройщиков, которые имеют стабильную репутацию и высокие темпы возведения жилых домов, ликвидные квартиры выкупаются уже на начальной стадии строительства. «В силу того, что в кризисные годы многие проекты в сфере недвижимости были заморожены, в ближайшее время может сформироваться определённый структурный дефицит ликвидных предложений, прежде всего в эконом- и среднем классах жилья», — говорит генеральный директор компании «РЕНОВА-СтройГруп-Краснодар» Руслан Высоцкий.
Ещё одна причина, по версии Павла Корчуганова, — это развитие ипотечного кредитования и снижение ставок, обусловленное ростом конкуренции между банками в данной сфере. Наконец, драйверами роста служат активизация господдержки рынка недвижимости и увеличение государственных ассигнований на различные жилищные программы. «Основной потенциал роста цен мы связываем с возможным расширением платёжеспособного спроса в среднесрочной перспективе», — соглашается Максим Клягин.
По мнению представителя филиала ЗАО «Желдорипотека» в Ростове-на-Дону Сергея Романова, важно учитывать и постоянное увеличение цен на землю, инфраструктурные затраты строителей и повышение стоимости стройматериалов. Однако генеральный директор компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев считает, что последний фактор не окажет существенного воздействия на рынок жилья: «Стройматериалы дорожают сезонно. Правда, на рост цен в сегменте повлияло и возникновение ажиотажного спроса на некоторые материалы в связи с возобновлением работ многих девелоперов. Во время кризиса и в осенне-зимний период такого уровня спроса не наблюдалось».
«Однушки» приросли процентами
Многие аналитики справедливо замечают, что большинство перечисленных факторов ценообразования имеют переменную силу, но присутствуют всегда, тогда как смещение спроса в сторону дешёвых метров наметилось только в последние два года. Его и стоит рассматривать в качестве главного драйвера.
Например, Андрей Шумеев уверен, что среднестатистический покупатель ещё долго будет выбирать только жильё уровня «эконом». Павел Корчуганов добавляет, что в том же Ростове потребитель уже сейчас испытывает сложности с поиском таких квартир. «Некоторые клиенты, которые в начале года откладывали покупку жилья на пару месяцев, были удивлены тем, что за это время все квартиры в сданном и заселённом микрорайоне “Западные ворота” оказались распроданы», — приводит пример г-н Корчуганов. Так что, скорее всего, в ближайшее время ситуация усугубится. Руслан Высоцкий отмечает, что и на краснодарском рынке жилья основная часть предложения в настоящий момент сконцентрировалась в эконом- (около 500 тысяч кв. м) и среднем классах жилья (около 900 тысяч кв. м).
«По статистике наших продаж в первом полугодии 2011 года наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры площадью от 26,5 до 37,5 квадратного метра и двухкомнатные квартиры от 50 до 55,5 квадратного метра, — рассказывает Павел Корчуганов. — Интересно, что если в первом квартале вырос спрос на квартиры-студии (их доля в структуре сделок превысила 60 процентов), то во втором квартале мы заметили динамичный рост продаж двухкомнатных квартир: по сравнению с концом 2010 года их доля в продажах увеличилась до 38 процентов». Конечно, в первую очередь растёт стоимость однокомнатных и двухкомнатных квартир небольших площадей. Например, в прошлом году динамика удорожания первичного рынка осталась в пределах инфляции, а вот однокомнатные квартиры приросли лишними процентами. В 2011 году ситуация повторится — расти в пределах 15–20% будут как раз «однушки» и двухкомнатные квартиры площадью до 70 кв. м.
«Мы говорим о первичном рынке жилья, поэтому следует обратить внимание на то, что наиболее дешёвое жильё и квартиры с меньшей площадью покупают на начальной стадии строительства, а более дорогие предложения рассматриваются уже на этапе завершения строительства или после ввода дома в эксплуатацию, — комментирует Андрей Шумеев. — Поэтому в мониторинге цен на жильё и отражается более высокая стоимость квадратного метра». Перегиб в сторону «эконома» тем более заметен, что, по неофициальным данным, жильё бизнес-класса летом 2011 года не продавалось, многие застройщики, работающие в этом сегменте, проводили акции и предоставляли сезонные скидки.
Ниже некуда
Пока же, согласно данным компании MACON Realty Group, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в ЮФО составляет примерно 41 тысячу рублей. В Краснодаре этот показатель достигает 40,5 тысячи рублей, что значительно ниже, чем в Ростове-на-Дону (48,7 тысячи рублей), но выше, чем в Астрахани (35,3 тысячи рублей) и Волгограде (38,7 тысячи рублей). По словам Максима Клягина, пока темпы роста будут оставаться умеренными и по итогам года существенно не превысят уровня инфляции.
Правда, генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько уверен, что времени для покупки жилья по минимальным ценам осталось немного. «За последние два года стоимость квартир в том же Краснодаре снизилась почти на 20 процентов, — говорит г-н Володько.— Только за первое полугодие 2011 года число сделок увеличилось почти на 65 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2010 года, рынок стабилизировался и в будущем продемонстрирует рост». Как отметил Руслан Высоцкий, в первом полугодии 2011 года колебание цен на кубанском рынке было незначительным — в пределах 0,5–1,5%, что объясняется завершением продаж на одних объектах и началом продаж на других, а также мотивационными программами застройщиков.
Павел Корчуганов, говоря как о первичном, так и о вторичном рынке жилья Ростова, отметил повышение на 5–7%, причём наиболее активно цена росла в первые четыре месяца 2011 года, а не в июне, что традиционно для рынка недвижимости. В среднем же в ЮФО, отмечает Максим Клягин, рублёвые цены по итогам шести месяцев выросли на 4–5%; это общая оценка для квартир всех типов. «Зато уже в конце 2011 года стоимость эконом-класса может вырасти на 8–10 процентов. Это связано со снижением количества предложений в области нового готового жилья и либерализацией ипотечных программ. Цены на квартиры бизнес-класса до конца года практически не изменятся», — полагает Андрей Шумеев.
Учитывая существующую динамику, в скором времени на южном рынке жилой недвижимости может оформиться принципиально новый тренд. «Пока в кубанской столице “ценник” несколько ниже, чем в Ростове-на-Дону, но стоит учитывать, что и объём предложения здесь намного больше, — оценивает ситуацию Максим Клягин. — Вместе с тем в Краснодаре темпы экономического роста по основным показателям, как правило, выше. Вполне вероятно, что в перспективе и жилая недвижимость в городе станет заметно дороже».
Таблица Несмотря на рост в отдельных регионах, в целом по югу России темпы жилищного строительства в первом полугодии замедлились