Банки приостановили выдачу или уменьшили объем выдаваемых ипотечных кредитов, возврат уже выданных – под большим вопросом. Главная задача банкиров сейчас – не нарастить объем кредитования, а вернуть ранее выданные ссуды. Уже никто из банкиров не сомневается, что объем невозвратов будет расти. Мыслями о ситуации и перспективах ипотечного рынка России с корреспондентом «Эксперта С-З» поделился президент Городского ипотечного банка Николай Шитов.

– Количество игроков ипотечного рынка за прошлый год существенно сократилось: из 400 участников осталось примерно 30%. Многие банки, в том числе и наш, перестали выдавать кредиты на покупку жилья в рублях. Сегодня почти никто в России не кредитует в рублях на срок более года. Длинные рублевые активы могут позволить себе только государственные банки, и то процентные ставки по ним поднялись.

– Согласно отчетности Городского ипотечного банка, размещенной на сайте Банка России, объем просроченной задолженности невысок, но тем не менее просрочка с августа по октябрь 2008 года возросла примерно на 44%, а объем предоставленных физлицам кредитов на срок более трех лет – на  18%. Как вы прокомментируете эти цифры?

– У Банка России определенная методика подсчетов. Вся просрочка считается Банком России в рублях, а изменение курса рубля к доллару оказывает очень сильное влияние на результат. По нашим расчетам, просрочка не превышает 3%. В докризисные времена считалось, что это нормальная величина. А просрочка ниже 1% означает, что банк проводит слишком консервативную политику. Считаю нормальным, когда просрочка держится в коридоре между 1 и 3%.

– Невозвратов все-таки больше становится, люди работу теряют…

– Пока, к счастью, мы этого не заметили, но не исключаю, что в текущем году объемы просрочек будут расти.

– Какие экстренные меры, по вашему мнению, следует предпринять правительству России, Центробанку, чтобы ипотечный рынок избежал коллапса?

– Правительство России приняло очень важную меру – выделило из бюджета Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) 260 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов у коммерческих банков. Создана специальная организация – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов – для помощи ипотечным заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Разработан Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков.

Следующий шаг, которого было бы логично дождаться от правительства, – вложение пенсионных средств в ипотечные бумаги банков, гарантированные АИЖК. Тогда на рынок вернулась бы ликвидность и появились бы длинные рублевые ресурсы. Это на сегодняшний день ключевая проблема, из-за которой весь рынок стоит.

– Процентные ставки снизились бы…

– Сейчас не столько важны процентные ставки, сколько ликвидность, потому что банки прекратили выдавать кредиты из-за того, что нет ресурсов. А процентная ставка – это второй вопрос.

– Кто станет сейчас покупать ипотечные ценные бумаги?

– Если структурировать выпускаемые ценные бумаги, то, например, наименее рискованный транш покупал бы Пенсионный фонд России. Чуть более рискованные, но и более доходные транши, возможно, выкупало бы АИЖК или инвестиционные банки. Самые рискованные транши могли бы оставаться на балансах выпустивших их банков.

– Но сегодня никто никому денег давать не хочет…

– Именно поэтому необходима вовлеченность правительства, Банка России. Центробанк мог бы проводить операции РЕПО с этими ценными бумагами хотя бы на год. Сейчас ЦБ кредитует на несколько недель или месяцев – это очень важно для расшивки неплатежей, но совершенно бесполезно для ипотечного рынка. Западный рынок секьюритизации встал из-за большого количества плохих кредитов, так называемого subprime. У нас этой проблемы нет, и, придумав механизмы рефинансирования внутри страны, мы могли бы из сложившейся ситуации очень аккуратно выйти.

– А если не получится аккуратно выйти, возможен ли в России ипотечный кризис, похожий на американский?

– Повторения американского сценария не будет, поскольку качество ипотечных заемщиков у американских и российских банков сильно различается: в США преобладают subprime-заемщики, у нас – superprime. Ипотечный рынок в России только начал развиваться, и все старались работать с очень качественными заемщиками, крайне редко выдавались кредиты в размере 100% от стоимости жилья, а заемщики, имевшие просрочки, и вовсе не могли рассчитывать на ипотечный займ. В итоге качество кредитных ипотечных портфелей у нас на порядок выше, чем в США.

Если говорить о возможности существенного падения цен на недвижимость в России, то его, скорее всего, не произойдет. В США каждая вторая квартира куплена с помощью ипотечного кредита. Когда в Америке заемщики начали объявлять дефолты, банкиры стали выбрасывать на рынок квартиры, дома, и цены на недвижимость пошли вниз. Как следствие, у банков образовались необеспеченные кредиты.

У нас подобный сценарий маловероятен по ряду причин. Во-первых, 80% жилья в России куплено за наличные денежные средства либо получено в процессе приватизации. И у людей, живущих в приватизированных квартирах, нет острой необходимости срочно избавляться от них. Даже если они хотели продать квартиру и что-то купить, сегодня скорее отложат сделку. Во-вторых, если отталкиваться от отношения кредита к залогу, то наш портфель будет обеспечен даже при падении цен на жилье вдвое, что маловероятно: у нас в банке среднее соотношение по портфелю кредитов к залогам составляет 53%.

– Зато в России сейчас почти никто не застрахован от потери работы и сокращения зарплаты. Вчера человек был высокооплачиваемым специалистом и первоклассным заемщиком, а сегодня он безработный…

– Эта проблема есть. Вот здесь государство и пытается помочь. Мы уже видим вполне конкретные и актуальные действия правительства, направленные на решение этой проблемы.

– АИЖК предлагает предоставлять банкам поручительства за заемщиков, которые в 2009 году просрочат платежи из-за потери работы или сокращения дохода…

– Хотелось бы понять механизм. Такая мера не должна подрывать основы банковского дела. У нас есть кредиты, обеспеченные недвижимостью, мы подписались под этим как кредитор, а заемщики – как получатели денег. И никто не должен снимать с себя ответственности за выполнение взятых обязательств. Другое дело, что это может быть использовано для определенных слоев населения при определенных условиях. Но это должно быть не обязательной, а дополнительной мерой, которую банк вправе использовать при условии получения от АИЖК гарантий. Чтобы это не интерпретировалось людьми так, будто все заемщики смогут получить преференции.

– Что вы предлагаете заемщикам, которые не могут рассчитываться с банком в срок?

– Это сложная ситуация. Мы всегда стремимся с вниманием относиться к таким случаям и рассматривать их в индивидуальном порядке. Но не стоит забывать, что действия кредитных организаций очень жестко регламентированы Центробанком.

Так, по сомнительным ссудам мы должны осуществлять стопроцентное резервирование. При этом мы не получаем денег от заемщика, объявившего дефолт, что негативно сказывается на нашей прибыли. Если эта мера по гарантиям АИЖК и реструктуризации долга будет воспринята, то и нормативы для таких заемщиков должны быть пересмотрены. Здесь многое будет зависеть от позиции ЦБ РФ, поскольку необходим более либеральный подход к решению данного вопроса.

– Каких результатов вы достигли по итогам прошлого года и чего ждете от текущего?

– Прошлый год мы закончили очень хорошо, с превышением всех бюджетных показателей. От прогнозов на 2009 год я бы воздержался. Очевидно, что объем рынка ипотеки, других классических продуктов кредитования упадет. В текущем году больше внимания станем уделять анализу кредитного риска, собираемся оптимизировать затраты. При этом банк сохраняет свое присутствие в 22 крупных центрах России.

– Morgan Stanley пытается продать Городской ипотечный банк. В каком состоянии процесс продажи, с кем идут переговоры?

– Переговоры велись, но пока никаких решений не принято…

Санкт-Петербург