Недавно в своем ежегодном докладе президент финского концерна YIT Юхани Питкякоски озвучил цифры по продажам жилья в июле-августе этого года. По его словам, объемы продаж стабильны: в России концерн продал 473 квартиры (в Финляндии – 712). Вместе с тем задачи на ближайшие два года поставлены серьезные – доходы группы должны быть увеличены в среднем на 5-10% в год.
Компанией «ЮИТ Лентек» за 20 лет ее российской истории преимущественно управляли финские менеджеры. В этом году на должность генерального директора назначен россиянин. Смена топ-менеджера, как заявляют в концерне, в первую очередь направлена на повышение качества контакта: компания должна быть максимально адаптирована к местному рынку. Стратегия ее развития разрабатывалась всего год назад, но в начале 2009-го в концерне ее пересмотрели с поправкой на кризис.
Основные задачи, которые ставятся перед новым руководством петербургского подразделения на ближайшие три года, – повышение эффективности продаж, снижение издержек и быстрая реакция на все рыночные изменения. О том, что в связи с этим будет происходить в компании, а также о проблемах рынка жилищного строительства в целом корреспонденту «Эксперта С-З» рассказал генеральный директор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.
Худшее уже позади
– Чем управление по-фински принципиально отличается от российского менеджмента? Какие изменения в управлении компании произошли в связи со сменой менеджмента?
– Особенности управления по-фински, конечно, существуют. И основное его преимущество, на мой взгляд, как бы высокопарно это ни звучало, – стремление к совершенству, вплоть до мелочей. Априори так и должно быть на практике. Мы также постоянно стремимся приблизить качество выполняемых работ к высоким стандартам и четко следуем технологиям строительства, разработанным в головной компании. Но при этом мы стали более открыты для конструктивных предложений и изменений, для диалога с городскими властями и представителями стройкомплекса.
– Как вы оцениваете происходящие на строительном рынке изменения: усиление позиции государства, уход ряда застройщиков, сокращение объемов ввода жилья и падение цен?
– С осени прошлого года цены на жилье на первичном рынке упали на 18%, на вторичном – на 20%. Условия игры по-прежнему диктует кризис: к концу года велика вероятность снижения объемов предложения, так как запуск новых проектов крайне низок. Уход же ряда застройщиков с рынка означает, что они находились в сильной зависимости от скачков цен и спроса, не располагали собственными возможностями. Но это свидетельствует лишь об их низкой надежности. Несмотря на экономические сложности, потребность в собственном жилье остается у большинства петербуржцев. Сегодня, на мой взгляд, у потенциальных покупателей жилья появляются более широкие возможности совершить крупное приобретение – постепенно восстанавливается ипотечное кредитование, банки заявляют о снижении ставок.
– Рынок переходит в стабильное состояние или стоит ожидать новых потрясений?
– Думаю, худшее уже позади. На сегодняшний день рынок стабилизировался, хотя и на низком уровне, но в ближайшие два-три квартала мы ожидаем начала роста цен. И, скорее всего, будет ощущаться дефицит ликвидного предложения. Связано это с тем, что в течение последнего года запусков новых проектов было крайне мало, а с учетом продаж, пусть и не достигавших докризисного уровня, предложение постепенно вымывалось.
– Нужна ли сегодня застройщикам помощь государства, в чем она может выражаться?
– Помощь государства нужна ровно настолько, чтобы найти баланс между активизацией работ на стройплощадках и исполнением бюджета Петербурга. Что реально нуждается в поддержке города, так это, к примеру, проекты комплексного освоения территорий. Они требуют высоких темпов продаж, крупных первоначальных вложений для инженерной подготовки, и властям уже сейчас нужно задуматься о сотрудничестве с девелоперами, чтобы такие проекты могли стартовать, как только рынок восстановится.
Факторы спроса
– Скоро закончатся инвестиционные каникулы, предоставленные городскими властями застройщикам. Вы подойдете к их окончанию подготовленными? Каков ваш долг по инвестплатежам?
– У нас нет задолженностей по инвестплатежам. Мы, как и многие застройщики, воспользовались предоставленной городом возможностью и перенесли выплату суммы в размере 69 млн рублей, но намерены внести ее в установленный срок.
– Есть ли у компании долги перед сторонними кредиторами, как складываются отношения с банками?
– Нам в этом отношении повезло, поскольку компания финансируется за счет средств головного концерна. Вероятно, поэтому и взаимоотношения с российскими банками складываются вполне благоприятно, на потребительском уровне. Совсем недавно, кстати, запустили совместную со Сбербанком программу по ипотечному кредитованию. Предусмотрели гибкие условия для объектов, участвующих в программе «Ипотечный +», в которую вошли более 2 тыс. квартир в наших жилых комплексах.
– Не так давно вице-президент YIT Кари Каунискангас заявил, что концерн продолжит инвестировать в петербургский рынок недвижимости. О каких суммах и проектах идет речь?
– Речь идет о запуске проектов из имеющейся у нас адресной программы. Большего, к сожалению, пока добавить не могу. Окончательное решение о том, какие объекты будут запущены в первую очередь, пока не принято: будем смотреть, где спрос окажется выше.
– Что вы можете сказать о себестоимости, декларируемой властями, – 30 тыс. рублей за 1 кв. м готового жилья?
– По моему мнению, по всей стране себестоимость и цены не могут быть одинаковы. Не исключаю, что в отдельных регионах они могут быть и ниже. Но в Москве и Петербурге стоимость земли, себестоимость строительства, факторы спроса неизбежно приводят к тому, что цена становится выше этой планки.
– Планируете ли вы расширять в ближайшие годы земельный банк компании?
– Несомненно. На данный момент у нас шесть участков, на каждом из которых можно запустить по нескольку очередей строительства. Этого будет достаточно для обеспечения деятельности компании на ближайшие два-три года. Но нам нужно думать о дальнейшем развитии, расширять земельный банк придется уже в будущем году.
Требуется соответствующий отклик
– Каковы планы по вводу жилья и других площадей?
– Сегодня возводятся пять объектов: два корпуса жилого комплекса «Атмосфера» будут сданы к концу года, «Комендантский квартал», «Оптимист», «Лотос» и элитный «Ориенталь» планируем ввести будущим летом.
Продолжается реализация нашего пока единственного проекта в сегменте коммерческой недвижимости – индустриально-логистического парка в промзоне «Горелово», где разместится целая группа промышленных предприятий. Будут созданы технозона для предприятий, логистические центры, офисные помещения. Мы прежде всего нацелены привлечь на эту площадку современные высокорентабельные производства Петербурга и Ленобласти, западных компаний, развивающих здесь свой бизнес. Для многих из них поиск участков и процесс получения разрешений и согласований может оказаться неподъемным. Мы же предлагаем готовое место, чтобы прийти и сразу начать производство. На сегодня в промзоне введены в эксплуатацию логистический центр «Гориго», сервисная станция по техобслуживанию аварийно-спасательных средств «Викинг Лайф», завершается строительство второй очереди мясоперерабатывающего завода компании «Атриа Россия».
– Кажется странным, что у финской строительной компании пока всего один загородный малоэтажный проект. Как вы оцениваете перспективы скандинавского типа строительства в нашем городе?
– У нас был проект строительства около 1 млн кв. м жилья в Новоорловском лесопарке. Изначально здесь планировалось возводить многоэтажное жилье, но сегодня строить в таком месте еще одно Купчино бессмысленно. Вполне вероятно, что в долгосрочной перспективе именно здесь мы реализуем проект по малоэтажному строительству. Лично я отношусь к подобному строительству весьма положительно: желания людей требуют соответствующего отклика. Я имею в виду современную тенденцию к воплощению «природных» идей в конструкции здания. На мой взгляд, для клиентов экологичность и энергоэффективность построек постепенно выходят на первый план. Устав от суеты мегаполиса, люди все больше тяготеют к загородной жизни.
Санкт-Петербург
О компании
Концерн YIT – крупная европейская компания, предоставляющая услуги по проектированию, строительству и техническому обслуживанию зданий, промышленных предприятий, коммерческих комплексов и телекоммуникационных сетей. Компания создает, развивает и поддерживает благоприятную жилую среду для человека в странах Северной и Центральной Европы, Балтии и России. В 2008 году торговый оборот YIT составил 3,9 млрд евро. В концерне работают 25 тыс. человек. Акции YIT котируются на скандинавской бирже NASDAQ OMX в Хельсинки.
ЗАО «ЮИТ Лентек» – региональное подразделение YIT. На его счету более 160 объектов различного назначения – от сети автозаправочных станций до водоочистных сооружений, крупнейших заводов и фабрик. Важнейшее направление деятельности компании – жилищное строительство под брендом «ЮИТ ДОМ». «ЮИТ Лентек» на всех объектах строительства выступает в качестве заказчика, генерального инвестора и застройщика.
Справка
Михаил Возиянов родился в 1972 году в Ленинграде. Окончил Ленинградский электротехнический институт по специальности «Системы автоматического управления».
С 1994-го по 1998 год работал в петербургском офисе международной информационно-маркетинговой корпорации Dun&Bradstreet руководителем аналитического отдела, отдела продаж и исполнительным директором.
В 1999-2000 годах – директор консалтинговой компании «Менеджмент Стандарт». С ноября 2000 года работал в холдинге RBI: занимался управлением стратегического развития и маркетинга компании, был исполнительным директором направления prime retail, коммерческим директором, вице-президентом по стратегии и инвестициям.
В январе 2009 года назначен генеральным директором компании «ЮИТ Лентек».