Ставка «ноль рублей»
Рынок торговой недвижимости Москвы за год совершил головокружительный кульбит, пройдя от состояния эйфории до серьезного кризиса. Еще в середине 2014-го спрос сильно превышал предложение, а новые торговые центры открывались с вакантностью не более 1–2%. Сейчас все не так: обороты торговли падают, магазины закрываются. По данным Knight Frank, уровень вакантных площадей в торговых центрах увеличился за год до 11%.
Никого уже не удивляет, что новые торговые центры остаются полузаполненными даже через год после открытия. По информации компании «Магазин магазинов», сданный в 2014 году центр «Алфавит» через год был пуст на 40%, а комплекс «Мозаика» — на 74%. У торговых комплексов, открывшихся в этом году, дела еще хуже: доля вакантных площадей может достигать 70–80%.
Причин столь резкого падения рынка несколько. С одной стороны, значительно снизились обороты торговли. Доходы населения упали в среднем на 10% при двузначной инфляции. Люди не стали, судя по статистике, меньше ходить в торговые центры, но количество покупок и средний чек резко уменьшились. Почти не пострадали обороты тех, кто связан с предметами первой необходимости, например у продовольственных магазинов и аптек. Но кардинально упали обороты ювелирных магазинов и индустрии fashion.
С другой стороны, в этом году резко выросло предложение торговых площадей. Девелоперы активно достраивали начатые торговые центры, в итоге рынок прирос 570 тыс. кв. м площадей, то есть на 12%. В этом году были построены семь крупных торговых центров: «Кунцево-плаза», Columbus, «Центральный детский мир на Лубянке», Zеленоград, Mari, «Клен», «Тиара». В сочетании с рекордным вводом новых торговых центров в 2014 году (750 тыс. кв. м) это и определило перенасыщенность столичного рынка.
Особняком на рынке сегодня стоит торговый центр «Кунцево-плаза», возведенный в этом году на западе Москвы. Он интересен несколькими моментами. Во-первых, это один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Москвы: его площадь более 220 тыс. кв. м. Чтобы его возвести, турецкий девелопер Enka снес свой торговый комплекс «Рамстор», построенный в конце 1990-х. Это первый в Москве случай, когда достаточно новый и прибыльный объект сносится ради нового проекта.
Во-вторых, «Кунцево-плаза» представляет собой проект нового поколения. Американское бюро Jerde Partnership, вдохновившись идеями русского авангарда начала века, создало необычный архитектурный проект, а застройщик не пожадничал и согласился существенно увеличить себестоимость. В-третьих, в декабре «Кунцево-плаза» оказался в щекотливом положении, так как он принадлежит турецкой компании. Под государственные санкции он не попадает, однако некоторые российские торговые компании отказались от идеи аренды площадей в «Кунцево-плаза» из патриотических соображений.
Ключевая история этого года на рынке торговой недвижимости — глобальный пересмотр условий аренды. Ритейлеры оказались в сложном положении: рост курса доллара резко увеличил их затраты, а падение покупате