По данным СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», с начала 2011 года в Северной столице рост цен на квартиры в новых домах составил около 7%. В рамках прогноза на 2011 год – «в пределах инфляции». Кроме цен увеличивались спрос на строящееся жилье и объемы его реализации. При этом стоимость строительных материалов, утверждают эксперты, повышалась гораздо быстрее и существеннее. Стройматериалы в структуре себестоимости квадратного метра строящегося жилья составляют 15-25%. Следовательно, подорожание всех материалов, например, на 10-15% приводит к увеличению стоимости проекта на 3-4%.
Директор по стратегии и развитию бизнеса Группы ЛСР Георгий Богачев подчеркивает: некорректно связывать рост цен на первичном рынке исключительно с увеличением стоимости строительных материалов. По его подсчетам, доля стройматериалов в цене квадратного метра квартиры эконом-класса составляет, как правило, 15-20% – в зависимости от вида здания и региона строительства.
По правилам рынка
«Основной чертой кризисного периода стало приостановление работ более чем на половине стройплощадок города. Многие были просто заморожены, на большинстве же темпы работ упали как минимум вдвое (нормальные темпы строительства – два этажа в месяц). Соответственно, это напрямую повлияло на потребность в стройматериалах и объемы их поставок», – вспоминает президент холдинга RBI (в который входят компании «Северный город» и RBI) Эдуард Тиктинский.
Анализ рынка строящегося жилья в ретроспективе 10-15 лет позволяет сделать вывод: сначала вверх идет стоимость квадратного метра, и лишь через несколько месяцев «подтягиваются» стройматериалы. Впрочем, сами строители, как правило, аргументируют необходимость поднять цену «квадрата» как раз из-за роста себестоимости строительства, который вызван подорожанием строительных материалов.
«В цепочке „стройматериалы – жилье“ первичен рост спроса на жилье», – уверен руководитель направления исследований промышленных рынков компании «Решение» Виталий Калашник. «С начала года мы отмечаем повышение спроса на новостройки – без привязки к типу дома. Ежемесячно реализация увеличивается на 10-50%, в зависимости от сезона. Наибольший скачок пришелся на конец весны, середину лета и октябрь», – рассказывает исполнительный директор «НДВ СПб» Ольга Козимянец. «Именно спрос толкает вверх цены на жилье и спрос на стройматериалы, поскольку девелоперы начинают оптимистичнее смотреть в будущее, активнее двигать новые проекты и достраивать текущие, – объясняет Калашник. – Также в значительной мере росту спроса на стройматериалы (особенно на песок, щебень, цемент и бетон) способствуют дорожно-инфраструктурные стройки».
Кроме цикличных случаются и сезонные всплески цен: в летний период работа на стройплощадках идет особенно активно, соответственно, увеличивается спрос на строительные материалы. Нынешним летом стоимость стройматериалов подрастала особенно бурно. Например, цемент за первое полугодие подорожал на 13%, а потом в течение июля – сразу на 7-12%. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман на этом фоне объявил, что ожидает в ближайшее время подъема цены до 10 тыс. рублей за тонну. Прочие позиции также подорожали. По данным RBI, только за лето стоимость бетона выросла на 15-16%, товарной арматуры – примерно на 9%, кубометра монолитных конструкций – на 6-7%. Увеличились также цены на кирпич (от 8 до 13% на различные виды), по газобетону прирост за лето составил около 6%.
С начала 2011 года из-за повышения железнодорожных тарифов и стоимости горюче-смазочных материалов для потребителя подорожали песок и щебень, а это, в свою очередь, отразилось на стоимости товарного бетона и железобетона. В частности, используемые в производстве железобетона щебень, песок и металл выросли в цене на 5-15%, а цемент – больше чем в полтора раза. При этом с учетом удорожания стоимость товарного бетона в квадратном метре городского жилья на сегодня составляет порядка 5%, щебня – около 1,5%, песка – менее 1%.
Федеральная антимонопольная служба с подачи Минрегионразвития РФ немедленно задалась вопросом: насколько обоснованно производители подняли цены? По официальной версии, причин для роста цен нынешним летом было предостаточно. Главная – энергичная реализация федеральных инвестиционных проектов, потребность которых в стройматериалах превзошла возможности производителей. В числе прочих причин названы увеличение отпускной стоимости инертных материалов, превышающее рост издержек производителей, повышение тарифов на грузовые перевозки железнодорожным транспортом, вызванное в том числе реформой грузовых железнодорожных перевозок, а также тарифов на энергоносители.
В чем причины зарыты
«В качестве причины роста цен указывается повышение тарифов на электроэнергию, газ и прочие составляющие инфляции, но это, скажем так, благовидные объяснения, – полагает Виталий Калашник. – Если бы спрос не увеличивался, конкуренция производителей стройматериалов протекала бы в прежнем ценовом поле».
Первый вице-президент группы компаний «Балтрос» Олег Еремин видит и другие причины увеличения стоимости строительных материалов. «В кризис стройматериалы стали невостребованным товаром. Единственным выходом для производителей было снижение цен. Порой они даже работали себе в убыток. Но долго работать в минус невозможно, тем более что инфляцию никто не отменял. Теперь производители возвращаются на прежние позиции – с поправкой на инфляцию и рост тарифов. Некоторые материалы продаются сегодня по ценам выше докризисных», – рассуждает он.
В Группе ЛСР подтверждают: в период кризиса производители вынуждены были конкурировать по цене. «К примеру, при изготовлении железобетонных изделий в себестоимость иногда не включались даже общезаводские расходы – учитывались только затраты на сырье и оплату труда рабочих. С 2008 года многие производители железобетонных изделий вынуждены были почти полностью отказаться от программ модернизации производства. И теперь требуется как минимум компенсировать затраты на поддержание производства в работоспособном состоянии», – комментирует Георгий Богачев.
Если спрос на квартиры в строящихся домах продолжит расти, считает Богачев, цены на строительные материалы, хотя и в меньшей прогрессии, тоже будут повышаться. С другой стороны, на некоторых рынках, например производства и сбыта газобетона и кирпича, в 2011-м и последующих годах усилится конкуренция, что должно сдерживать цены. Поэтому увеличение средних рыночных цен, скорее всего, останется в пределах инфляции. «Сейчас стоимость стройматериалов медленно растет, но это плавное и поступательное движение», – успокаивает Эдуард Тиктинский. Цены на металл в значительной степени зависят от мировой конъюнктуры, но по итогам года ожидается их повышение на 10-15%. Цены на бетон, по прогнозам, только за вторую половину 2011 года могут подрасти на 10%.
«Условно можно сказать, что спрос и предложение жилья на первичном рынке сбалансированы (то есть строители сколько возводят, столько и продают умеренными темпами, ажиотажа нет), поэтому рост цен и на жилье, и на стройматериалы будет примерно соответствовать темпам инфляции. При этом сама природа рынка жилья – циклическая. Поэтому в будущем мы увидим периоды как увеличения цен и объемов строительства, так и падения», – резюмирует Калашник.
Замкнутый круг
Повлияет ли предполагаемый рост цен на стройматериалы на подорожание жилья на первичном рынке? «Между стоимостью квадратного метра жилья и строительных материалов существует прочная зависимость. Именно поэтому дальнейшее повышение цен на стройматериалы окажет прямое влияние на рост стоимости квадратного метра в новых домах», – убежден вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.
«Цены на строительном рынке, конечно, взаимосвязаны. Но большее влияние на их динамику имеют инфляция, стоимость энергоресурсов, налоговая нагрузка и т.д., – подчеркивает руководитель проекта компании „Охта Групп“ Михаил Бимон. – Строительство – дело долгое, поэтому краткосрочное изменение цен на стройматериалы меньше влияет на его себестоимость в целом. Кроме того, стоимость самих стройматериалов – лишь одна из составляющих общих затрат на реализацию проекта. При этом не самая большая».
«На следующий год мы также прогнозируем рост себестоимости в пределах инфляции. Другой вопрос, что кризис хорошо научил застройщиков не только разбираться, но и управлять себестоимостью. Это находит отражение и в подходах строителей к выбору подрядчиков, и в подборе материалов, и в стремлении искать инновационные решения, технологии», – добавляет Тиктинский.
Следовательно, существенное увеличение стоимости квадратного метра может произойти лишь в случае удорожания строительных материалов на несколько десятков процентов или в разы. При этом, на взгляд экспертов, начнется новый отток покупателей на вторичный рынок. И тут возможны варианты. Или подрастут цены на вторичном рынке и потянут за собой сегмент строящегося жилья, или первичному рынку придется сбавлять цены за счет снижения издержек строительных компаний и уменьшения стоимости строительных материалов. То ли цикличность рынка, то ли заколдованный круг.
Санкт-Петербург
График 1 Стоимость песка возвращается на уровень 2008 года График 2 Цена кирпичей еще не дотягивает до прежних показателей График 3 Стоимость арматурной стали уверенно идет вверх