Данные за первый квартал оказались выше ожиданий. Как заявлял еще 19 апреля на встрече с премьер-министром Владимиром Путиным мэр Москвы Сергей Собянин, в отчетный период рост жилищного строительства может составить 35% к аналогичному периоду прошлого года. Власти вообще настроены оптимистично. По словам градоначальника, объемы жилищного строительства в столице в 2012 году увеличатся на 500 кв. м.
Как указывает Григорий Бирг, содиректор аналитического отдела «Инвесткафе», отчасти на росте показателей в первом квартале сказался эффект низкой базы, так как в 2011 году рост введенных жилплощадей увеличился всего на 2,1% по сравнению с 2010-м. Причем в первом квартале 2011-го по сравнению с первым кварталом 2010-го было введено на 40% меньше. Положительно влияет и реализация госпрограммы по строительству в Москве, согласно которой до конца 2016 года должно быть введено в эксплуатацию 3,8 млн кв. м жилых площадей. Причем в масштабах России Москва отстает от других субъектов по объемам жилищного строительства. На столицу от общего объема введенного в эксплуатацию жилья в первом квартале 2012 года приходится всего 3% по сравнению с 8% в Московской области или 10% в Краснодарском крае.
Между тем спрос на жилье в Москве имеется, и, по прогнозам генерального директора строительной компании «Монолит» Павла Карачева, он будет только расти, хотя предложение на данный момент превышает спрос на рынке жилья. «Я считаю, что уровень продаж за первый квартал оценивать рано, это не какой-то значительный показатель или индикатор рынка жилой недвижимости. Лучше все же оценивать по итогам года. Рынок недвижимости у нас очень чувствительный, многое зависит от внешних и внутренних факторов, – говорит эксперт. – Но положительная динамика есть точно. В строительство вливаются немалые госсредства, для покупателей как государственные, так и коммерческие структуры пытаются внедрить и реализовать различные проекты по снижению финансовой нагрузки, например, снижение ставок по ипотеке, программы для молодых семей и т.д.». Таким образом, отмечают участники рынка, ситуация в данном секторе уверенно и стабильно улучшается.
Да и вообще сектор недвижимости постепенно оживает, и происходит это начиная со второго квартала прошлого года. Как указывает аналитик ИК «Трейд-портал» Алексей Рыбаков, подтверждение тому – отчетность наших публичных компаний: ПИК, «Система-Галс», ЛСР и другие. Выручка у них растет темпами, сопоставимыми с озвученным темпом роста ввода жилья в Москве, например, у ПИКа она выросла на 20%. Факторы, отвечающие за спрос, также показывают положительную динамику – реальные доходы граждан в Москве увеличились на 7%, потребительская уверенность крепнет, большинство людей уже и забыло, что нефть всего пару лет назад стоила намного дешевле.
Росту сектора в основном способствует удлинение сроков ипотечного кредитования, которое в отдельных банках (например, ВТБ) может доходить уже до 30 лет, а это значит, что можно брать очень длинный кредит, большую часть выплат за 30 лет съест инфляция. Среди населения этот «трюк» постепенно начинает получать распространение, причем зачастую делают даже так: новую квартиру берут в ипотеку, а старую продают, и эти деньги идут на выплату процентов, которые за 30 лет будут практически нивелированы инфляцией. По данным АИЖК, объем ипотечных кредитов в 2011 году вырос почти в два раза, то есть можно говорить о том, что почти весь этот прирост ввода жилья – кредитный.
С тем, что спрос на жилье, безусловно, есть, согласен и Сергей Яцухно, председатель комитета по девелопменту Ассоциации молодых предпринимателей России. По данным эксперта, в первом полугодии прошло 28 тыс. сделок. 25% из них – первичный рынок. Однако, указывает он, Москва еще реализует отложенный после кризиса спрос, обеспеченность жильем составляет всего лишь 21 кв. м на человека, из которых огромное количество составляет ветхое жилье. Также не будем забывать про инвестиционные цели покупки недвижимости в Москве. Чтобы стимулировать спрос, необходимо заниматься комплексным освоением территорий с привлечением бизнес-сообществ. Необходимы программы и проекты, по которым инфраструктура не будет иметь такое большое значение и значительно отражаться на конечной цене для покупателя. В самой идеальной ситуации – создавать девелоперов, которые будут профессионально заниматься развитием инфраструктуры, чтобы она сама себя окупала и не падала в стоимость квадратного метра. А уже девелоперы недвижимости смогут устанавливать адекватную цену за жилье.
Большая проблема строительного сектора в Москве на сегодняшний день – это элементарная нехватка территории. В пределах Садового кольца (так называемый исторический центр), рассказывает старший аналитик ИГ «Норд-капитал» Сергей Алин, дела обстоят совсем туго, в пределах МКАДа застройка также плотная. Однако, указывает он, есть и существенный плюс, который будет способствовать росту сектора жилой недвижимости: смена мэра Москвы дает надежды на развитие и улучшение существующих условий, которые сейчас являются не самыми комфортными.
Но основной бонус сектора жилой недвижимости – существенное расширение границ Москвы. Уже сейчас «новые» районы довольно быстро осваиваются, цены на жилье там гораздо дешевле, что вызывает повышенный на нее спрос. Так сказать, клиентов у данного рынка гораздо больше, нежели у «элитного» исторического центра Москвы. Спрос вызывает сам факт возможности получения «московской прописки». Также для многих психологически важно купить квартиру именно в Москве, а не в области, так как качество предоставляемых услуг в столице существенно превосходит подмосковные. В любом случае сектор жилой недвижимости столицы будет показывать хорошие результаты, хотя в большей степени за счет массовости, а не качественности. Новые границы Москвы дают для этого все условия.